Du wohnst schon lange in deiner Mietwohnung und plötzlich flattert ein Schreiben deines Vermieters ins Haus: Eigenbedarfskündigung.
Das ist im ersten Moment ein Schock und wirft viele Fragen auf. Darf der Vermieter das einfach? Habe ich Rechte? Und was mache ich, wenn ich keine neue Wohnung finde?
Auch wenn die Kündigung bedrohlich wirkt, als Mieter stehst du nicht machtlos da. Das deutsche Mietrecht schützt dich in vielen Fällen, aber nicht automatisch. In diesem Ratgeber erfährst du, was eine korrekte Eigenbedarfskündigung beinhalten muss und welche Schritte du unternehmen kannst, um deine Rechte zu wahren.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Eigenbedarfskündigung überhaupt?
Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter, die nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen wirksam ist. Sie bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für nahe Familienangehörige oder für Haushaltsangehörige (zum Beispiel Pflegepersonal) benötigt.
Wichtig: Es genügt nicht, wenn der Vermieter einfach nur einen Grund vorschiebt. Er muss ein ernsthaftes und nachvollziehbares Interesse an der Nutzung der Wohnung haben.
Wer ist ein „naher Angehöriger“?
Der Eigenbedarf kann angemeldet werden für insbesondere Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Großeltern. In manchen Fällen können auch andere Angehörige (wie Tante, Onkel, Nichte, Neffe oder eine Pflegeperson) anerkannt werden, wenn der Vermieter ein besonderes Näheverhältnis zu dieser Person nachweisen kann.
Beachte: Der Vermieter muss den Angehörigen im Kündigungsschreiben konkret benennen und begründen, warum genau diese Person die Wohnung braucht.
Sonderfall Zweifamilienhaus
Wohnst du in einem Zweifamilienhaus und der Vermieter bewohnt die andere Wohnung selbst, hat er ein erleichtertes Kündigungsrecht (§ 573a BGB). Er muss in diesem Fall keinen Eigenbedarf oder ein anderes berechtigtes Interesse nachweisen.
Als „Ersatz“ dafür, dass kein Kündigungsgrund erforderlich ist, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate (z. B. von 6 auf 9 Monate).
Welche Formvorschriften sind entscheidend?
Du kannst eine Eigenbedarfskündigung schon allein wegen Formfehlern anfechten. Sie muss zwingend vier Punkte erfüllen, sonst ist sie unwirksam:
| Kriterium | Was du prüfen musst |
|---|---|
| Form | Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (E-Mail oder WhatsApp reicht nicht). Sie muss vom Vermieter oder seinem Bevollmächtigten unterschrieben sein. |
| Begründung | Die Kündigung muss den Grund (Eigenbedarf) und die Person, die einziehen soll, detailliert nennen. |
| Frist | Es muss die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden (siehe unten). |
| Widerspruchsrecht | Der Vermieter muss dich im Schreiben auf dein Widerspruchsrecht wegen sozialer Härte hinweisen. |
Muss ich unterschreiben? Nein. Die Kündigung wird wirksam, sobald sie dir zugeht. Unterschreibe niemals eine Bestätigung, dass du mit der Kündigung einverstanden bist oder freiwillig ausziehst. Dies könnte deine Rechte (z.B. auf Schadensersatz) gefährden.
Ersatzwohnung: Besitzt dein Vermieter im selben Haus eine andere, vergleichbare Wohnung, die bis zum Kündigungstermin frei wird, muss er dir diese schriftlich anbieten. Unterlässt er dies, kann das zwar die Kündigung nicht unwirksam machen, dir aber im Streitfall ein Recht auf Schadensersatz geben.
Welche Kündigungsfrist muss der Vermieter einhalten?
Die Kündigungsfrist, die dein Vermieter bei einer ordentlichen Kündigung wie dem Eigenbedarf einhalten muss, richtet sich nach der Dauer deines Mietverhältnisses. Hier gibt es keine abweichenden oder verkürzten Sonderfristen – es gilt die gesetzliche Staffelung, die dich als Mieter schützt:
| Mietdauer | Kündigungsfrist für den Vermieter |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| ab 8 Jahre | 9 Monate |
Verlängerte Kündigungsfrist im Zweifamilienhaus: Wohnst du in einem Zweifamilienhaus, das vom Vermieter selbst bewohnt wird (erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB), verlängert sich die Kündigungsfrist in jedem Fall um drei Monate (z. B. von 6 auf 9 Monate).
Wichtig: Die Fristen können nicht vertraglich verkürzt werden. Nur im Rahmen eines Härtefall-Widerspruchs kann ein Gericht die Mietdauer verlängern, um dir mehr Zeit für die Wohnungssuche zu verschaffen.
Sperrfrist bei Eigentümerwechsel – Dein Schutz bei Kauf
Wurde deine Mietwohnung vor Kurzem in eine Eigentumswohnung umgewandelt (das heißt, das Mehrfamilienhaus wurde in einzelne Wohnungen aufgeteilt) und dann an einen neuen Eigentümer verkauft, greift eine Sperrfrist, bevor dieser Eigenbedarf anmelden darf.
Dauer der Sperrfrist
- Regelfrist: Die gesetzliche Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre (§ 577a Abs. 1 BGB).
- Verlängerte Frist: In Regionen mit angespannten Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).
- Beispiele für 7- bis 10-jährige Sperrfristen:
- Berlin: 10 Jahre
- München: 10 Jahre (Geltungsbereich der Mieterschutzverordnung prüfen)
- Hamburg: 8 Jahre
- Teile von Nordrhein-Westfalen (z.B. Köln, Düsseldorf): Bis zu 8 Jahre
- Beispiele für 7- bis 10-jährige Sperrfristen:
Die Kündigung darf der neue Eigentümer frühestens zum Ende dieser Sperrfrist aussprechen.
Beispiel zur Berechnung
- Umwandlung des Mehrfamilienhauses: 2024
- Verkauf an den neuen Eigentümer (Veräußerung): 1. Mai 2025
- Regel-Sperrfrist (3 Jahre): Die Frist läuft vom 1. Mai 2025 bis zum 30. April 2028.
- Kündigung möglich: Der neue Eigentümer kann die Kündigung wegen Eigenbedarf frühestens zum 30. April 2028 aussprechen.
Wichtig: Diese lange Sperrfrist gilt nur, wenn die Wohnung neu umgewandelt wurde. Wurde die Wohnung bereits als Eigentumswohnung oder als Einfamilienhaus gekauft, gelten die regulären Kündigungsfristen (3–9 Monate) des Mietrechts. Prüfe deshalb genau, ob deine Wohnung von einer solchen Umwandlung betroffen ist.
Härtefall-Regelung: Dein stärkstes Recht als Mieter
Auch wenn die Kündigung formal korrekt ist, hast du ein starkes Recht: den Widerspruch wegen sozialer Härte.
Du kannst der Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn der Auszug für dich, deine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte darstellen würde.
Wann liegt ein Härtefall vor?
- Hohes Alter und Krankheit: Wenn ein Umzug wegen deines Alters oder einer schweren Krankheit eine erhebliche Gesundheitsgefahr darstellt.
- Schul- oder Ausbildungswechsel: Wenn der Umzug kurz vor dem Abschluss von Schule, Studium oder Ausbildung zu einem massiven Nachteil führen würde.
- Keine Ersatzwohnung: Wenn du nachweislich trotz intensiver Bemühungen keine vergleichbare Ersatzwohnung finden konntest.
Ein Beispiel: Du lebst seit über 30 Jahren in der Wohnung und bist schwer krank. Die Trennung von deinem sozialen Umfeld und die Anstrengung des Umzugs könnten deinen Zustand dramatisch verschlechtern. Dies ist ein klarer Härtefall.
Wichtig: Ein Härtefall bedeutet nicht automatisch, dass du in der Wohnung bleiben darfst – Gerichte wägen immer zwischen den Interessen von Mieter und Vermieter ab. Du musst den Widerspruch schriftlich und rechtzeitig einlegen, spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist.
Was tun bei Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf?
Wenn du den Eindruck hast, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorschiebt (zum Beispiel, um die Wohnung teurer zu vermieten oder zu verkaufen), steht möglicherweise vorgetäuschter Eigenbedarf im Raum.
Dein Anspruch: Stellt sich nach deinem Auszug heraus, dass weder der Vermieter noch der genannte Angehörige tatsächlich einzieht, hast du Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter haftet, wenn er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.
Wichtige Frist: Wann verjährt dein Anspruch?
Verjährungsfrist: Dein Anspruch auf Schadensersatz verjährt gemäß § 195 BGB nach drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (i.d.R. wenn der Schaden durch den Auszug eintrat und du vom vorgetäuschten Eigenbedarf erfahren hast).
Beispiel: Ziehst du im Dezember 2025 aus und erfährst erst im Juli 2026 von der Täuschung, beginnt die 3-Jahres-Frist erst am 1. Januar 2027 und endet am 31. Dezember 2029.
Wichtig: Eine bloße Behauptung reicht nicht aus. Wenn es zum Streit kommt, liegt die Beweislast beim ehemaligen Mieter. Du musst also (notfalls vor Gericht) nachweisen, dass der Eigenbedarf von Anfang an nur vorgetäuscht war – das ist auch mit einem Kostenrisiko verbunden (Anwalts- und Gerichtskosten).
Was kann ich fordern?
- Kosten für den Umzug und Maklergebühren für die neue Wohnung.
- Die höhere Miete, die du in der neuen Wohnung zahlen musst.
Tipp zur Beweissicherung: Um deinen Anspruch geltend zu machen, musst du aktiv Nachweise sammeln. Empfohlene Wege sind:
- Immobilienportale kontrollieren: Wird die Wohnung kurz nach deinem Auszug wieder zur Miete angeboten?
- Klingelschild der Wohnung: Steht ein anderer Name auf dem Schild als in der Kündigung angegeben?
- Nachbarn befragen: Nachbarn haben möglicherweise Informationen darüber, wer eingezogen ist (oder eben nicht).
- Grundbuch kontrollieren: Liegt ein begründetes Interesse vor, kann Einblick in das Grundbuch gewährt werden, um den neuen Eigentümer festzustellen.
Beachte: Nicht jede Änderung der Lebensplanung des Vermieters ist automatisch rechtswidrig – entscheidend ist, ob der Eigenbedarf von Anfang an ernsthaft bestand.
Der Aufhebungsvertrag: Verhandlungsmasse Abfindung
Oft bietet dir der Vermieter während oder kurz nach der Kündigung einen Aufhebungsvertrag an, verbunden mit einer Abfindung (einem Geldbetrag). Der Vermieter möchte damit die Unsicherheit und die Kosten eines möglichen Rechtsstreits vermeiden.
Deine Chance: Unterschreibe nicht sofort. Sieh den Vertrag als Verhandlungsmasse.
- Vorteil für dich: Du erhältst Planungssicherheit und eine finanzielle Entschädigung, mit der du die Kosten für Makler, Umzug und eventuell eine höhere Miete decken kannst.
- Wichtig bei Verhandlungen: Lass dir Zeit. Die Höhe der Abfindung sollte deine tatsächlichen Umzugskosten und die Umstände der Kündigung widerspiegeln. Ziehe einen Anwalt für Mietrecht oder den Mieterverein hinzu, bevor du den Vertrag unterschreibst.
Fazit: Deine Position ist stärker als du denkst
Die Eigenbedarfskündigung ist für Vermieter die wichtigste und praktisch einzige Möglichkeit für eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses. Das zeigt: Das Gesetz schützt dich als Mieter vor willkürlicher Beendigung des Mietvertrages.
Doch Vorsicht: Wo hohe Hürden existieren, versuchen Vermieter nicht selten, durch vorgetäuschten Eigenbedarf unliebsame Mieter loszuwerden.
Lass dich nicht einschüchtern. Du stehst nicht machtlos da, sondern hast wirksame Werkzeuge zur Hand:
- Prüfe die Kündigung auf Formfehler und eine lückenlose Begründung.
- Halte die gesetzlichen Fristen und Sperrfristen (bei Umwandlung) gegen.
- Mache deinen Härtefall schriftlich geltend.
Handle frühzeitig und suche dir Unterstützung bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt. Denn deine Sicherheit in den eigenen vier Wänden ist dein gutes Recht.
