Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – Wann müssen Mieter zahlen?

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – Wann müssen Mieter zahlen?

Für viele Vermieter ist es heute eine Selbstverständlichkeit, dass kleinere Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten an der Mietwohnung Mietersache sind. Dies gilt allerdings nur dann, wenn es auch im Mietvertrag festgehalten ist. Denn grundsätzlich gehört die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung zu den Vermieterpflichten.

Was sagt das Mietrecht zu Kleinreparaturen?

Im deutschen Mietrecht gibt es keine Bestimmung, die dem Mieter die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Mietsache überträgt. Es wird sogar ausdrücklich festgelegt, dass dies Vermietersache ist. Der § 535, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sagt:

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Diesen Passus umgehen Vermieter mit einer zulässigen Klausel, der Kleinreparaturklausel, im Mietvertrag. Sie überträgt verschiedene Reparaturpflichten an den Mieter. Das ist zulässig, allerdings ist die Rechtsprechung sehr streng. Denn nur wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Klausel auch wirksam und der Mieter muss Reparaturen bezahlen.

Wann ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirksam?

Mieter sollten genau hinschauen, wenn der Vermieter die Kosten einer Reparatur von ihm fordert, denn nach der aktuellen Rechtsprechung muss eine gültige Kleinreparaturklausel drei Voraussetzungen erfüllen:

  • Es dürfen nur Kosten übertragen werden, die Mieträume und Mietsachen betreffen, auf die der Mieter häufig und regelmäßig Zutritt bzw. Zugriff hat. Das sind zum Beispiel alle Installationseinrichtungen wie Wasserhahn, Mischbatterien und Brausen, Heizung und Herd, Fenster und Türen. Im § 28, Abs. 3, S. 2 der II. Berechnungsverordnung ist genau aufgelistet, welche Mietsachen die Kleinreparaturklausel betreffen.
  • Die Reparaturen dürfen maximal 100 Euro zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer pro Reparatur kosten.
  • Im Mietvertrag muss eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden, als Höchstsatz gelten 8% der Jahresmiete bzw. maximal 200 Euro pro Jahr.

Ist nur eine dieser Voraussetzungen in der Kleinreparaturklausel nicht erfüllt, dann ist die gesamte Klausel unwirksam!

Welche Vereinbarungen im Mietvertrag sind unzulässig?

Grundsätzlich unwirksame Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag liegen dann vor, wenn

  • der Mieter verpflichtet wird, sich an Reparaturen für Wasser-, Strom- oder Gasleitungen zu beteiligen.
  • keine Betrags-Höchstgrenze für Reparaturmaßnahmen angegeben ist.
  • der Mieter verpflichtet wird, grundsätzlich zu allen Reparaturen mindestens anteilig oder mit einem festgelegten Betrag zuzuzahlen.
  • Eine sogenannte Vornahmeklausel enthalten ist, die den Mieter dazu verpflichtet, die Reparatur selbst durchzuführen, bzw. zu organisieren.
  • Die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder im renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde (BGH Urteil v.18.3.2015, VIII ZR 185/14).
    Achtung: Eine Renovierungsvereinbarung zwischen dem Mieter und Vormieter verpflichtet den Mieter trotzdem nicht die ungültige Klausel zu akzeptieren (BGH Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16).

Wenn im Mietvertrag eine unwirksame Kleinreparaturklausel steht, dann muss der Mieter nichts bezahlen. Alle Kosten trägt der Vermieter. Der Vermieter darf die Klausel selbstverständlich auch nicht einseitig ändern, das geht nur, wenn der Mieter einer Änderung des Mietvertrags zustimmt.

Wer muss Kleinreparaturen durchführen?

Der Mieter muss zwar bei einer Kleinreparatur die Kosten im Rahmen der wirksamen Klausel tragen, allerdings ist er nicht verpflichtet, die Reparaturen selbst durchzuführen oder einen Handwerker zu beauftragen. Das ist Sache des Vermieters. Dies betrifft auch die Rechnung: Der Vermieter muss die Reparatur bezahlen und kann anschließend eine Rückerstattung vom Mieter fordern. Kleinreparaturen darf der Vermieter nicht mit der Betriebskostenabrechnung abrechnen, er muss dem Mieter eine gesonderte Rechnung stellen.

Achtung: Wenn es sich nicht um dringende Reparaturen handelt, die keinen Aufschub dulden – wie zum Beispiel ein Wasserrohrbruch – muss der Mieter alle Mängel dem Vermieter melden und ihn zur Beseitigung auffordern. Andernfalls ist der Mieter als Auftraggeber bei Fehlern und Mängeln in der Haftung!

Kann trotz durchgeführter Kleinreparaturen die Miete gemindert werden?

Wenn durch eine nötige Kleinreparatur Mängel an der Mietwohnung auftreten, darf der Mieter auch dann die Miete mindern, wenn er die Reparatur selbst bezahlt hat (§ 36 BGB). Das Mietminderungsrecht kann nicht durch eine Klausel im Vertrag ausgeschlossen werden.

Gibt es einen Rückerstattungsanspruch, wenn die Kleinreparaturklausel unwirksam ist?

Hat der Mieter die Kleinreparatur bereits bezahlt und stellt sich anschließend heraus, dass die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist, kann er den gezahlten Betrag zurückfordern. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung von der Unwirksamkeit der Klausel nichts wusste. Für diesen Anspruch gibt es allerdings eine Verjährungsfrist: Sie beträgt 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

Muss der Mieter bei Schäden durch höhere Gewalt bezahlen?

Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, für die Kosten von Kleinreparaturen aufzukommen, wenn der Schaden durch höhere Gewalt, durch Dritte oder durch den Vermieter verursacht wurde.

Grundsätzlich sollte jeder Mieter erst einmal in den Vertrag schauen, wenn der Vermieter die Kosten für eine Kleinreparatur einfordert. In vielen Verträgen sind unwirksame Klauseln, da die Vermieter selbst mit der Gesetzeslage nicht 100%-ig vertraut sind. Ist die Klausel unwirksam oder fehlt sie komplett, greifen die gesetzlichen Vorgaben aus dem Mietrecht: Der Vermieter muss die Reparaturkosten selbst tragen.

Titelbild: wavebreakmedia / shutterstock.com

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