Mietminderung bei Wasserschaden: Mögliche Höhe und das richtige Vorgehen

Wohnung mit Wasser überflutet. Sofa, Pflanzen und Unterlagen schwimmen im Wasser.

Alle 30 Sekunden gibt es einen Wasserschaden in Deutschland, das zeigen statistische Untersuchungen: Sei es die ausgelaufene Waschmaschine, ein kaputtes Dach durch das es reinregnet, eine übergelaufene Badewanne oder ein Rohrbruch – Wasserschäden in der Wohnung können verheerende Folgen haben. Wann und in welcher Höhe ist eine Mietminderungen bei Wasserschaden möglich? Was muss der Mieter beachten?  

Das Wichtigste in Kürze

Kann man wegen Wasserschäden die Miete kürzen?

Ist der Wasserschaden nicht selbst verschuldet und die vertragsgemäße Nutzung der Räume ist eingeschränkt, ist eine Mietminderung möglich.

Wie viel Prozent kann ich bei einem Wasserschaden Mietminderung bekommen?

Um wie viel Prozent die Miete gekürzt werden kann, ist abhängig von den befallenen Räumen und dem Ausmaß des Schadens. Bisherige Urteile erlaubten Mietminderungen von bis zu 80 Prozent in Extremfällen. Mehr dazu in unserer Tabelle zu Mietminderungen bei Wasserschäden.

Was muss ich bei einem Wasserschaden tun?

Der Mieter muss bei einem Wasserschaden schnell handeln. Gefahrengüter sollten schleunigst beseitigt und Strom sowie Wasserzufuhr abgestellt werden. Anschließend empfiehlt sich die Sicherung der Einrichtungsgegenstände, die es vor Wasserschäden zu schützen gilt. Der Mieter hat im weiteren Verlauf eine Mitwirkungspflicht bei der Dokumentation und Beseitigung der Ursache und Schäden.

Definition Wasserschaden

Durch ungeplantes Austreten von Leitungswasser bzw. Eintreten von Regenwasser in die Wohnung können Schäden und auch Folgeschäden entstehen.

Typische Wasserschäden

  • Rohrbruch im Innenbereich wie z.B. Heizungsohr, Wasserleitung
  • Wasserohrbruch im Außenbereich z.B. die Wasserzuleitung bzw. -ableitung
  • Geplatzte Fußbodenheizung
  • Undichtes Dach
  • Schlecht schließende, alte Fenster
  • Starkregen
  • Überschwemmungen
  • Schneeschmelze
  • Nachbar läuft die Badewanne über
  • Offen gelassenes Fenster (selbst verschuldet)
  • Wasserhahn der Badewanne nicht zugedreht (selbst verschuldet)

Folgen von Wasserschäden

  • Flecken an der Decke
  • Schimmelbildung
  • Tapeten lösen sich ab
  • Dellen im Parkettboden
  • Abbrechen der Teppichleisten
  • Schäden am Mauerwerk

Wie gehe ich beim Wasserschaden vor? Erste Hilfe Leitfaden

  1. Strom abstellen: Um einen Kurzschluss oder einen lebensgefährlichen Stromschlag zu vermeiden, unbedingt den Strom abstellen. Begeben Sie sich aber nicht selbst in Gefahr, im Notfall rufen Sie die Feuerwehr.
  2. Gefahrgüter entfernen: Sollten sich in dem betroffenen Raum Öl oder Chemikalien befinden, diese umgehend entfernen. Auch hier im Notfall die Feuerwehr zur Hilfe holen.
  3. Wasserzufuhr abstellen: Stellen Sie die Wasserzufuhr für den betreffenden Raum ab. Sollte dies nicht für einzelne Räume möglich sein, drehen Sie den Hauptwasserhahn zu.
  4. Schadensursache finden und beseitigen: Sollte vor ihrem Haus ein Rohrbruch die Ursache sein, melden Sie sich bei der Feuerwehr. Sollte die übergelaufene Badewanne des Nachbarn die Ursache sein, informieren sie ihn umgehend.
  5. Einrichtungsgegenstände sichern: Ob Teppich, Möbel, Lampen, Unterlagen – stellen Sie ihr Mobiliar aus dem nassen Bereich. Holzgegenstände, die mit Wasser in Kontakt gekommen sind, sollten schnellstens getrocknet werden, da sich sonst Schimmel bilden kann. Bei nassem Papier, die Blätter einzeln zum Trocken aufhängen.
  6. Wasser entfernen: Kleine Mengen können Sie selbst entfernen, größere Mengen müssen abgepumpt werden. Bei z.B. Überflutung der Keller, rufen Sie die Feuerwehr zur Hilfe.
  7. Schaden fotografieren und aufschreiben: Dokumentieren sie alle betroffenen Räume, Möbel etc. Die Dokumentationen bei einem Wasserschadensfall können wichtig für die Versicherung und für den Vermieter werden.
  8. Vermieter und Versicherung informieren: Egal ob selbst verursacht oder fremdverschuldet, sie müssen den Vermieter über die Ursache und den Wasserschaden in der Mietwohnung in Kenntnis setzen.
  9. ggf. Nachbarn informieren: Falls der Nachbar durch einen selbstverschuldeten Wasserschaden in Mitleidenschaft gezogen wurde.  
  10. ggf. Mietminderung einfordern: Falls ein Fremdverschulden vorliegt, ist eine Mietminderung möglich. Informieren sie den Vermieter schriftlich über die Mietminderung und den Grund dafür.

Achtung: Mitwirkungspflicht des Mieters

Muss ein Mangel in der Mietwohnung beseitigt werden, besteht eine Mitwirkungspflicht des Mieters. Der Mieter muss in diesem Fall den Zutritt zur Wohnung zulassen, wenn er dies nicht tut, kann er sein Recht auf Mietminderung verlieren, schlimmstenfalls kann der Vermieter sogar Schadensersatz ihnen gegenüber fordern.

Besteht die Gefahr einer Schadensvergrößerung durch Nichtbeseitigung der Mängel (Bsp. Wasserrohrbruch, Heizungsrohrbruch) kann der Vermieter in diesem Fall ohne Termin den Zutritt zur Mietwohnung verlangen – auch ohne Ihre Anwesenheit.

Wer zahlt den Wasserschaden in der Wohnung?

Tritt ein Wasserschaden in der Mietwohnung auf, stellt sich schnell die Frage nach der Übernahme der dabei entstandenen Kosten.

Diese sind nicht automatisch vom Mieter zu tragen. In manchen Fällen können Mieter sogar eine Mietminderung bei ihrem Vermieter erwirken.

Selbst verursachter Schaden

Bei einem Wasserschaden durch Eigenverschulden ist eine Mietminderung aufgrund des Wasserschadens nicht möglich.

Ganz im Gegenteil, der Mieter muss die Reparaturkosten selbst tragen.

Weiterführende Informationen zum Thema Selbstverschuldeter Wasserschaden im Artikel Wasserschaden in der Mietwohnung – Haftung des Mieters für Waschmaschine & Co.

Unverschuldeter Schaden

Ist der Gebrauch der Mietsache durch einen fremdverschuldeten bzw. unverschuldeten Wasserschaden eingeschränkt darf der Mieter ab Schadenseintritt bis Schadenbeseitigung die Miete nach § 536 BGB mindern.

Dafür muss der Mangel dem Vermieter unbedingt schriftlich angezeigt sowie die Mietminderung angekündigt werden.

Detaillierte Informationen zu den Rechten des Mieters in diesem Fall unter Unverschuldeter Wasserschaden in der Mietwohnung – Rechte des Mieters.

Wasserschaden durch Nachbar

Entstehen durch z.B. eine Überschwemmung – verursacht durch den Nachbarn – Schäden in der eigenen Mietwohnung, die das Wohnen nach § 536 BGB stark beeinträchtigen, ist eine Mietminderung möglich. Ihr Vermieter kann die für ihn entstandenen Kosten bei dem Verursacher einreichen.

Wasserschaden durch Rohrbruch

Auch hier gilt: Ist durch einen Wasserrohrbruch die Wohnung unbewohnbar bzw. Teile der Wohnung wie Küche oder Bad unbenutzbar ist eine Mietminderung möglich. Der Vermieter kann auch in diesem Fall die für ihn entstandenen Kosten bei dem Verursacher einreichen.

Wohnung ist unbewohnbar

Ist die Wohnung bei einem unverschuldeten Wasserschaden und die anschließende Sanierung unbewohnbar, darf der Mieter auf Kosten des Verursachers in einem Hotel oder einer Pension wohnen.

Mietminderung in welcher Höhe nach Wasserschaden?

Die genaue Höhe der Mietminderung ist vom Einzelfall und Ausmaß der Beeinträchtigung der jeweiligen gemieteten Räume abhängig.

Was man bei Wasserschaden für die Höhe einer Mietminderung anrechnen kann, ist abhängig von folgenden Faktoren:

  • Verhältnis von den betroffenen Zimmern zur Gesamtwohnfläche
  • Anzahl von Wasserschaden betroffener Zimmer
  • Wichtigkeit der betroffenen Zimmer für den Mieter (z.B. Arbeitsbüro)
  • Erforderliche Trocknungsmaßnahmen
  • Zeitraum des Einsatzes der Trocknungsgeräte
  • Lautstärke der eingesetzten Trocknungsgeräte
  • Unbenutzbare Fläche durch Trocknungsgeräte

Beispiele

Ausgewählte Beispiele für eine Mietminderung bei Wasserschaden:

  • 80% Aufgrund eines Wasserschadens, 2 Trocknungsgeräte in der Wohnung (LG Köln ZMR 2012, 625)
  • 30% Wasser tropft von der Zimmerdecke (AG Kiel, WuM, 1980, 235)
  • 20% Heizung im Schlafzimmer wegen Wasserrohrbruch unbenutzbar (LG Hannover, WUM, 1980, 130)
  • 3% Wasserfleck und abgebrochene Teppichleisten (LG Berlin, Az.: S21/98)
  • 10% Schimmelbildung im Bad (AG Schöneberg, Az.: 109 C 256/07)

In der umfassenden Mietminderungstabelle sind offizielle Gerichtsurteile im Mietrecht zusammengefasst, in welcher Höhe die Minderung der Bruttomiete angemessen ist.

Küche nicht nutzbar

Sollte durch einen Wasserschaden die Küche nicht nutzbar sein, ist die Höhe der Mietminderung abhängig von dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Die genaue Höhe kann nicht pauschal beantwortet werden, sondern ist abhängig von der Intensität und Größe der Beeinträchtigung.

Nach dem Urteil AG Berlin-Neukölln, MM 1998, 151 ist bei einem kompletten Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Beleuchtung, Küche etc. die Miete um 100% zu mindern.

Bad nicht nutzbar

Sollte durch einen Wasserschaden das Bad in der Mietwohnung nicht nutzbar sein, gilt auch hier, wie genau die Beeinträchtigung aussieht. 

Nach den Urteil LG Berlin, Az.: S21/98 ist eine Mietminderung um 20 % möglich, weil der Zugang zum Badezimmer drei Tage erschwert war, aufgrund von Sanierungsarbeiten.

Arbeitszimmer nicht nutzbar

Sollte durch einen Wasserschaden das Arbeitszimmer in der Mietwohnung nicht nutzbar sein, gilt auch hier, wie genau die Beeinträchtigung aussieht. 

Nach dem Urteil AG Berlin-Köpenick, Az.: 7 C/243/11 ist eine Mietminderung in Höhe von 20% möglich: Schäden an Parkett, Flecken an der Decke und ein unangenehmer Feuchtigkeitsgeruch führten dazu, dass das Arbeitszimmer unbenutzbar war.

Trocknungsgerät

Nach einem Wasserschaden kommen oftmals Trocknungsgeräte zum Einsatz, um u.a. Schimmelbildung zu vermeiden. Diese Geräte zur Trocknung müssen oft die ganze Nacht durchlaufen, nehmen einigen Platz ein und sind teilweise extrem laut. In der Zeit in der sie in der Wohnung stehen, ist eine Mietminderung möglich.

Nach dem Urteil AG Schöneberg, Az.: 109 C 256/07 ist eine extreme Lärmbelästigung (hier: 50 dezibel) durch Trocknungsgeräte ein Grund zur Mietminderung in Höhe von 100%.

Mehr rund um das Thema Mietminderung lesen und erfahren, in welchen Fällen Sie ebenfalls die Miete mindern dürfen.

Titelbild: 2M media / shutterstock.com

Zuletzt aktualisiert: 08.10.2021

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