Ein Mietvertrag ist ein sogenannter gegenseitiger Vertrag, der Vermieter und Mieter Pflichten auferlegt. Die Hauptleistungspflichten der Vertragsparteien stehen dabei in einem Gegenseitigkeitsverhältnis: der Vermieter stellt den Wohnraum zur Verfügung, der Mieter zahlt den vereinbarten Mietzins.
Das Gesetz regelt die Pflichten beider Parteien hauptsächlich in § 535 BGB.
Inhaltsverzeichnis
Welche Hauptpflichten hat der Vermieter?
Der Vermieter ist in erster Linie verpflichtet, dem Mieter die Mietsache zu überlassen und zu erhalten. Damit ist gemeint, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem solchen Zustand zur Verfügung stellen muss, der es dem Mieter erlaubt, die Sache zum gemieteten Zweck verwenden zu können (siehe: BGH ZMR 2005, 844,846).
Darüber hinaus muss der Vermieter diesen gebrauchsfähigen Zustand der Mietsache während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten (Siehe: BGH ZMR 2003, 418; BGH ZMR 2004, 807, 808).
Beispiel: Kommt es zu einem Wohnungsbrand, für den der Vermieter verantwortlich ist, ist es seine Pflicht, die Brandspuren zu beseitigen und die Wohnung wieder voll umfänglich bewohnbar zu machen.
Welche Hauptpflicht hat der Mieter?
Die Hauptpflicht des Mieters besteht in der Zahlung der Miete. Die Parteien haben die Möglichkeit, weitere Pflichten zu Hauptpflichten des Mieters zu machen. Dies muss jedoch ausdrücklich vereinbart werden.
Informationspflichten des Vermieters
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter über besondere Umstände des Mietobjektes aufzuklären. Es ist einzig und allein Aufgabe des Mieters zu prüfen, ob er das Mietverhältnis eingehen will oder nicht. Er muss sich selbst umfassend informieren. Sollte er dies unterlassen, kann er keinen Schadensersatzanspruch stellen (siehe: BGH ZMR 2004, 653, 654).
Auf Fragen des Mieters muss der Vermieter allerdings vollständig und wahrheitsgemäß antworten. Auch müssen die Angaben, die der Vermieter dem Mieter gegenüber macht, zutreffend sein (Siehe: BGH NJW-RR 1997,144).
Vorvertragliche Aufklärungspflicht des Vermieters
Sollte dem Vermieter jedoch erkennbar sein, dass spezielle Umstände in Bezug auf die Mietsache für den Mieter von besonderer Bedeutung im Hinblick auf den Abschluss des Mietvertrages sind, trifft den Vermieter ausnahmsweise eine vorvertragliche Aufklärungspflicht.
Dies kann der Mieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB erwarten. Der Grundsatz von Treu und Glauben gilt für den gesamten Rechtsverkehr. Danach sind die Vertragsparteien verpflichtet, auf den anderen und seine Interessen Rücksicht zu nehmen und sich redlich und loyal zu verhalten.
Beispiel: Bei einer drohenden Zwangsversteigerung muss der Vermieter den potentiellen Mieter auf diesen Umstand ungefragt ausdrücklich hinweisen.
Informationspflichten des Mieters
Fordert der Vermieter vom zukünftigen Mieter keine Selbstauskunft, besteht keine Verpflichtung des Mieters dem Vermieter gegenüber ungefragt seine persönlichen Verhältnisse (betreffend Familie, Eigentum, Vermögen etc.) offen zu legen (siehe: BVerfG NJW 1991, 2411, 2412).
Arbeitslosigkeit oder Insolvenz müssen offen gelegt werden
Anders stellt sich die Sachlage jedoch dar, wenn der Mieter im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses arbeitslos ist oder sich in der Insolvenz befindet. Diese Umstände sind offen zu legen.
Dem Vermieter muss auch Gelegenheit gegeben werden, dem Verdacht auf „Mietnomaden“ (Anmietung einer Wohnung ohne zahlungsfähig zu sein) nachgehen zu können.
So sind auf dessen Nachfrage Erklärungen zu nachfolgenden Positionen wahrheitsgetreu abzugeben: Beruf, Alter, Bonität, Familienstand, Zahlungsfähigkeit, Einkommensverhältnisse, Pfändungen oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Auch sind Fragen zum letzten Mietverhältnis und der Anschrift durchaus zulässig.
Achtung: Unzulässig hingegen sind Fragen nach Religionszugehörigkeit, Krankheiten, Vereins- oder Parteizugehörigkeiten, Vorstrafen oder Kinderwunsch.
Rechtsfolgen bei Verstoß gegen Informationspflichten
Sollte der Vermieter gegen eine ihm obliegende Aufklärungspflicht verstoßen haben, macht er sich schadensersatzpflichtig (§§ 311a, 241 Abs. 2, 280, 282 BGB). Auch kann der Mieter unter diesen Voraussetzungen den Mietvertrag anfechten oder von diesem zurücktreten.
Auch ein Verstoß des Mieters gegen ihm obliegende Informationspflichten zieht Rechtsfolgen nach sich. So kann der Vermieter gleichermaßen den Mietvertrag anfechten wie der Mieter im umgekehrten Fall. Ebenso ist eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB und gegebenenfalls eine Schadensersatzforderung möglich.
Schutzpflichten des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache vor Störungen und Beschädigungen zu schützen (siehe: BGH NJW 2009,142,143). Dies gehört zu den Nebenpflichten des Vermieters. Der Mieter hat ein Recht, die Mietsache ungestört in Gebrauch nehmen zu können. Dies muss der Vermieter sicherstellen.
Beispiel: Bei Lärmbelästigung, Störung des Hausfriedens, Immissionsbelästigung etc. muss der Vermieter eingreifen.
Verkehrssicherungspflichten
Darüber hinaus obliegen dem Vermieter sogenannte Verkehrssicherungspflichten. Dies bedeutet, dass der Vermieter zur Meidung von Gefahrenquellen geeignete Sicherungsmaßnahmen treffen muss. Dabei kann er natürlich nicht jede Gefahrenquelle im Vorfeld ausschalten. Dies ist auch nicht erforderlich. Aber es muss ein Standard-Sicherheitsgrad erreicht werden.
Beispiel: Unter anderem gehört zu den Verkehrssicherungspflichten des Vermieters die winterliche Streu- und Schneeräumpflicht oder die Verpflichtung bekannt gewordene Mängel, z. B. in der Elektrik, unverzüglich zu beheben, um einen verkehrssicheren Zustand der Mietsache wieder herzustellen.
Nebenpflichten des Mieters
Die dem Mieter obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflichten beginnen mit der Übernahme der Mietsache – also bereits vor dem Einzug – und richten sich nach § 543 Abs. 2 Satz.1 Nr. 2 BGB. Der Mieter hat mit der Mietsache pfleglich und schonend umzugehen.
Achtung: Hält er sich nicht an diese Pflicht, kann der Vermieter für entstandene Schäden einen Teil der Mietkaution bei Auszug einbehalten.
Betriebsfähigkeit der Wohnung muss beibehalten werden
Der Mieter muss auch die Haus- und Wohnungsschlüssel sorgfältig aufbewahren (siehe: Ruthe, NZM 2000, 365).
Die Mietsache ist regelmäßig zu säubern, zu lüften und zu beheizen. Bei Betriebsstörungen ist der Mieter verpflichtet, diese unverzüglich anzuzeigen und erforderlichenfalls zunächst unaufschiebbare Sicherungsmaßnahmen selbst zu treffen (Schadensvermeidungspflicht).
Obhuts- und Verkehrspflichten
Dem Mieter können besondere Obhuts- und Verkehrspflichten, die an sich dem Vermieter obliegen, im Rahmen des Mietvertrages übertragen werden. Dazu gehört insbesondere die winterliche Streu- und Räumpflicht.
Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters
Im Übrigen hat der Mieter als Nebenpflicht ein Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters zu dulden (Siehe: BVerfG ZMR 2004, 566, 567). Dieses Recht darf allerdings nicht willkürlich durch den Vermieter ausgeübt werden. Er muss dem Mieter gegenüber nachvollziehbar begründen, warum er von diesem Recht Gebrauch machen möchte.
Ob und inwieweit dieses Betretungs- und Besichtigungsrecht ausgeübt werden darf, unterliegt einer Entscheidung im Einzelfall. Anerkannt ist, dass der Vermieter sich für eine Besichtigung rechtzeitig ankündigen muss.
Hierfür ist im Normalfall eine Vorlaufzeit von mindestens 24 Stunden einzuhalten. Berufstätige Mieter sollten beachten, dass eine solche Besichtigung im Idealfall in der arbeitsfreien Zeit stattfindet, um eine zu hohe Belastung des Mieters zu vermeiden.
Stimmt der Mieter jedoch einer Besichtigung während der Arbeitszeit zu, so ist in dringenden Fällen eine Voranmeldung von 7-14 Tagen durch den Vermieter einzuhalten.
Lesenswert: Wohnungsbesichtigung für Nachmieter – Rechte von Mieter & Vermieter.
Das Wichtigste kurz zusammengefasst
Welche Pflichten hat man als Mieter?
Als Mieter ist man verpflichtet die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen. Zudem muss der Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses bestimmte Informationen über sich selbst offen legen, wie bspw. bestehende Insolvenz oder Arbeitslosigkeit, auch ohne geforderte Selbstauskunft. Nebenpflichten des Mieters bei laufendem Mietverhältnis sind immer der pflegliche Umgang mit der Mietsache und den zugehörigen Schlüsseln sowie die Duldung des Besichtigungsrechts des Vermieters.
Wozu ist der Vermieter verpflichtet?
Der Vermieter ist zur Überlassung und Instandhaltung der Mietsache verpflichtet, sodass der Mieter diese vertragsgemäß nutzen kann. Dazu gehört auch das Handeln des Vermieters bei Lärmbelästigung, Störung des Hausfriedens oder Vermeidung von Gefahrenquellen wie bspw. defekte Elektrik. Auch muss er einen potenziellen Mieter über Umstände informieren, die ausschlaggebend für das Mietverhältnis sein können, bspw. eine anstehende Zwangsversteigerung.
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