Wohnungsrückgabe: Kein Schadensersatz bei normaler Abnutzung

Bohrer

Wenn ein Mieter aus einer Wohnung auszieht, übergibt er sie wieder an den Vermieter. Hat der Mieter die Wohnung über einen langen Zeitraum hinweg bewohnt, finden sich nicht selten Gebrauchsspuren. Welche Schäden an der Wohnung muss der Vermieter bei Übergabe hinnehmen und für welche haftet der Mieter?

Das Wichtigste in Kürze

Kann ein Vermieter Schadensersatz fordern?

Ja, der Vermieter kann bei Abnutzung der Mietsache, die ein normales Maß übersteigt, Schadensersatz vom Mieter verlangen. Wichtig ist, dass die Schäden bei der Wohnungsübergabe im Protokoll vermerkt werden und nicht erst nachträglich vom Vermieter bemerkt werden. In diesem Fall kann er keinen Schadensersatz mehr fordern.

Für welche Schäden muss der Mieter bei Auszug aufkommen?

Zu den Schäden, für die Mieter aufkommen müssen, gehören unter anderem Rotweinflecken im Teppich, Brandspuren, Biss- und Kratzspuren durch Haustierhaltung und Schäden im Parkett durch Stöckelschuhe.

Hierfür muss der Mieter nicht aufkommen

Wenn ein Mieter seine Wohnung gemäß Mietvertrag nutzt, muss er für Veränderung im Rahmen der normalen Abnutzung nicht aufkommen (§ 538 BGB). Diese werden mit der Miete bezahlt.

Detaillierte Informationen zu den Arten und Inhalten eines Mietvertrages sowie den rechtlichen Vorschriften finden Sie unter Mietvertrag – Mietverhältnis.

Bohrlöcher

Ein Bild soll aufgehängt oder ein Regal befestigt werden: Bohr- oder Dübellöcher fallen im Regelfall unter die normale Abnutzung einer Wohnung und sind somit nicht vertragswidrig.

Falls durch den Mietvertrag in Bezug auf Schönheitsreparaturen keine andere Vereinbarung getroffen wurde, muss der Mieter die Schließung der Löcher nicht bezahlen (LG Köln, Az. IS 130/99).

Achtung: Allerdings sollte die Zahl der Löcher in der Wand verhältnismäßig sein. Wenn der Mieter die Wände durchlöchert wie ein Schweizer Käse hinterlässt, kann er zur Zahlung der Renovierungskosten herangezogen werden. Eine Faustformel für die Anzahl der erlaubten Löcher gibt es hierbei jedoch nicht.

Weiterführende Informationen zum Thema Schönheitsreparaturen finden Sie im Artikel Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag.

Selbstgestrichene Wände

Professionelle Maler sind oft teuer, aus diesem Grund entscheiden sich Mieter häufig, die Wohnung in Eigenarbeit zu streichen. Gesetzlich ist dies auch beim Auszug aus der Wohnung zulässig.

Sind im Mietvertrag im Rahmen der Endrenovierung Schönheitsreparaturen vereinbart, darf der Mieter diese selbst verrichten, solange sie am Ende fachgerecht ausgeführt worden sind (BGH, AZ: VIII ZR 294/09).

Lesen Sie dazu: Endrenovierungsklausel – wann wirksam im Mietvertrag?

Schäden im Fußboden

Gebrauchsspuren im Fußboden in Form von kleinen Kratzern, Dellen oder Kerben muss der Vermieter hinnehmen. Sie fallen unter die normalen Abnutzungsspuren in einer Wohnung.

Schwere Schäden am Fußboden wie etwa Brandspuren sind jedoch nicht als normale Abnutzung zu betrachten und sind vom Mieter zu beseitigen.

Grundsätzlich gilt, dass der Boden vom Mieter zwar schonend zu behandeln ist, dies darf allerdings nicht zu unzumutbaren Beschränkungen im täglichen Leben führen.

Mängel im Bad

Kleine Kratzer oder Absplitterungen der Fliesen im Bad sind vom Vermieter bei der Wohnungsübergabe hinzunehmen. Gleiches gilt für einen verkalkten Duschkopf oder verfärbte Fugen.

Für diese Gebrauchsspuren muss der Mieter nicht aufkommen, da sie im üblichen Maß unter die normale Abnutzung der Wohnung fallen.

Druckstellen

Druckstellen und Farbunterschiede durch schwere Gegenstände auf Fußböden sind normal.

Der Mieter haftet also nicht für die Stelle auf dem Teppich, wo vorher sein Kleiderschrank stand.

Achtung: Anders verhält es sich jedoch mit Spuren, die durch das Tragen von Stöckelschuhen und Stilettos auf dem Parkett entstanden sind. Hierfür muss der Mieter selbst aufkommen.

Hierfür muss der Mieter aufkommen

Die nachfolgend genauer erklärten Punkte gehören nicht zur normalen Abnutzung einer Mietsache. Für diese kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.

Rotweinflecken

Bei einer Feier in der Wohnung ist es schnell geschehen: Das Glas liegt auf dem Boden und der Rotwein hinterlässt einen auffälligen Fleck im Teppich.

Für Nutzungsspuren dieser Art muss der Mieter bei Rückgabe der Wohnung selbst aufkommen, da sie nicht unter die normale Abnutzung fallen (Az. 21 S 110/96).

Brandlöcher

Bei Brandspuren verhält es sich ähnlich, wie mit Rotweinflecken.

Schäden dieser Art gelten als „unsachgemäße Behandlung“ und müssen vom Mieter behoben oder bezahlt werden.

Schaden durch Haustiere

Nur weil Tiere im Mietvertrag erlaubt sind, heißt das nicht, dass der Mieter nicht für durch Haustiere verursachte Schäden haften muss.

Biss-und Kratzspuren an Wänden oder Türen sind zum Beispiel nicht als normale Abnutzung der Wohnung zu sehen und müssen vom Mieter ausgebessert oder bezahlt werden.

Übrigens: Auch Kratzspuren im Parkett können zum Problem für den Mieter werden. Laut eines Urteils des Landgerichts Koblenz ist der Mieter verpflichtet, alles ihm Zumutbare zu tun, um Schäden an der Mietsache durch Haustiere zu vermeiden, andernfalls ist er dafür haftbar (Az. 6 S 45/14).

Wohnungsübergabeprotokoll

Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug genauestens festzuhalten. Im Wohnungsübergabeprotokoll sollten also nicht nur Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel vermerkt werden, sondern auch der Zustand der Wohnung.

Achtung: Wenn das Übergabeprotokoll nach dem Auszug des Mieters von ihm und dem Vermieter unterschrieben wurde und letzterer einen Schaden erst nachträglich bemerkt, kann er keine Ansprüche auf Schadensersatz mehr geltend machen.

Im Umkehrschluss ist es wichtig, dass der Mieter alle Schäden an der Wohnung bei seinem Einzug protokolliert, da sie ihm bei einem Auszug zur Last gelegt werden könnten.

Alle wichtigen Informationen zu diesem Thema unter Wohnungsübergabeprotokoll.

Titelbild: Nadezhda07_07/ shutterstock.com

Zuletzt aktualisiert: 23.07.2021

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