Beiträge von Vocaris

Hallo Gemeinde,

ich habe meine Mietwohnung in einem erst 4 Jahre jungen 2 Häuser Komplex. Ein Vorhaus (zur Straße) und ein im hinteren Teil des Grundstücks gebautem Haus. Meine Wohnung liegt im Hinterhaus. Der Komplex hat eine gr. Video/Klingel/Gegensprechanlage sowie eine Stahltor, dass per Summer geöffnet werden kann.

Seit meinem Einzug funktioniert in der ganzen Etage meiner Wohnung diese Anlage nicht. Es klingelt zwar und man könnte den Türöffnungssummer bedienen, aber es gibt keine Videosiganl (ich kann also nicht sehen wer vor der Haupt-Tür steht) und gegensprechen kann man auch nicht. Ich kann nur jemanden draußen hören, dieser aber mich nicht.

Dieser Mangel besteht seit dem Einzug und wurde im Übernahmeprotokoll festgehalten. Im Laufe des Jahres habe ich die Hausverwaltung (die auch die Tätigkeiten für meinen Vermieter übernimmt) mehrmals auf den Mangel hingewiesen und um Beseitigung gebeten. Bis auf leere Versprechungen ist bisher nichts passiert.

Da ich komplett von der Straße abgewandt wohne kann ich auch nicht einsehen, wer vor der Tür steht.

Meine Frage ist, welcher % Satz wäre hier angemessen, um die ich die Mieter kürzen kann.

Danke für Euere Rückmeldung.

Hallo Fruggel,

danke für die Info. Das mit der eigenen "Abrechnung" habe ich mir auch schon überlegt. Aber dafür brauche ich noch Input.

Denn ich muss die gesamt qm des Hauses wissen und deren Unterteilung in Sonder- und Miteigentum.

Nur bei Wasser habe ich ggf. ein Problem. Wasser wird in dem Haus nicht nach Verbrauch (eigene Uhr) sondern in Summe auf den MEA aufgeteilt.

Hast du dafür auch eine Idee?

Ich komme nochmal auf meine Frage zurück.

Die vermietete ETW befindet sich in einem größern Wohnkomplex, der nur aus ETW besteht. Laut Teilungsabkommen besteht das "Haus" aus dem Sondereigentum und dem Miteigentum. Letzteres ist jedem Eigentümer/Mieter komplett zugängig. Somit wären IMHO die umlegbaren Kosten des Miteigentums auch auf den Mieter umlegbar.

Wenn nun im Mietvertrag/Betriebskostenanlage nicht speziell der Verteilungsschlüssel MEA vereinbart wurde; welche Folgen bedeutet das.

Es kann ja nicht sein, dass der Mieter dann die ganzen Kosten nicht tragen muss.

Die Grundabrechnung ist IMHO doch per qm? Bei einer Abrechnung der umlegbaren Kosten nach qm käme ich am Ende aber auf das gleiche Ergebnis. Denn wie beschrieben ist der Gesamtkomplex die Summe aus Sonder und Miteigentum.

Ferne möchte ich das "Problem" natürlich für die Zukunft heilen. Wie und wo verfass ich welchen Text, damit der MEA korrekter Bestandteile des Mietvertrages/Betriebskosten wird. Hat jemand hier ggf, eine Formulierung oder einen Link zu einem Std. Text?

Danke für den Input.

Hallo,

ich bin Vermieter und habe es versäumt im Mietertrag den MEA als VS einzubinden. OK mein Fehler.

Die Hausverwaltung rechnet das Hausgeld mit alle Eigentümern per MEA ab. So hat die WEG es damals definiert.

Ich "glaube" wenn ich nichts im Vertrag definiert habe gilt von Gesetzes wegen die Abrechnung nach qm der Wohnung.

Jedoch hat der Mieter doch auch die Gemeinschaftskosten zu tragen? Der MEA enthält die Wohnung sowie die qm der Gemeinschafträume, die alle für den Mieter im "Zugriff" standen.

Demnach würde der MEA ja den qm entsprechen.

Wäre prima wenn mich einer aufklären könnte und wie ich zusammen mit dem Mieter die Kuh vom Eis bekomme hinsichtlich der bisherigen NK Abrechnungen.

Danke für das Schwarmwissen

Hei,

danke für die Infos.

Bzgl ihres Satzes: "Nur wenn hierauf Vorauszahlungen geleistet werden, greift der § 556 BGB, insbesondere die Abrechnungsfristen. "

Würde ich jetzt mal anderer Meinung sein. Ich sehe in dem § keine Abhängigkeit zur Vorauszahlung. Anbei auch ein aktuelles Urteil dazu:

Zahlung von Betriebskosten als Verpflichtung eines dinglich Wohnungsberechtigten bzgl. Abrechnung ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen -BGH Urteil 16.03.2018 - Az: V ZR 60/17

Bleibt noch die Frage, ob die §5** überhaupt ziehen und ggf. nur nach §1093 BGB.

In dem o.g. Urteil "scheint" in der dinglichen Urkunde etwas zu stehen, dass diesen Satz rechtfertigt "Der Beklagte verpflichtete sich, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten hinsichtlich des Vertragsgegenstandes zu tragen, insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer." Der Beisatz "Die auf einen Mieter" ist wohl relevant, dass dann §556 ff. zum Tragen kommen könnte... Und hier wohl auch kam.

In dem Text der Dame fehlt der Beisatz "Die auf einen Mieter..."

Wenn dann §1093 BGB relevant wäre, sehe ich derzeit leider keine Abrechnungsfrist, sondern dann leider nur die Verjährung.

Aber nach der HeizkostenV muss er auch dann abrechnen, oder?

Link-Korrektur

Grace

Vorab Danke für die Antwort.

Also es geht nicht darum nichts zahlen zu wollen. Es ist verständlich, dass man für einen Verbrauch auch zahlen muss. Nur versucht der Stiefsohn seine Stiefmutter abzuzocken. Deshalb die Prüfung der Grundlagen.

Also zum Wohnrecht gibt es einen eigenen notariellen Vertrag. Dort steht u.a. drin. Das Wohnrecht wird mietfrei gewährt.

Die Benutzungskosten der dem Wohnrecht unterliegenden Räume wie Strom, Gas, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Entwässerung trägt die Wohnungsberechtigte.

Somit wäre wohl ein schuldrechtlicher Vertrag gegeben, oder? Würden auf dieser Basis dann §§ 556 ff "ziehen".

Verbrauchsabhängig Zahlung wäre ja vollkommen OK. Aber der Eigentümer hat keinerlei Zähler für den Verbrauch installiert.

Ihr Verweis (Link) würde mir sagen, dass die Wohnrechtinhaberin nicht nur die verbrauchsunabhängigen Kosten der Heizung nach qm Verteilung zu tragen hat sondern AUCH die verbrauchsabhängigen?

Als Beispiel würde das ja bedeuten, wenn die anderen Verbraucher (Weitere Mieter auf dem Hof) die Heizung jeden Tag "volle Pulle" laufen lassen und die Wohnrechtinhaberin hat die Heizung immer ganz aus. Sie ja dann die Kosten den anderen Heizer mitträgt. Wäre das gerecht?

Wäre das Fazit dann so korrekt?

1) Aufgrund des Textes in der notariellen Urkunde gibt es eine Art "Mietvertrag" bzw, eine Grundregelung bzgl. der Betriebskosten?

2) Basierend darauf gelten die entsprechenden BGB §§?

3) Wenn dem so ist und es keine Zähler gibt, darf der Eigentümer nach qm abrechen. Aber nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung?

4) Diese wäre in dem Fall wie zu berechnen? (Insb. der Hinweis, dass nicht alle Räume mit einer Heizung versehen sind und erschwerend hinzu kommt, dass Sie eine riesen Garage hat über 100qm Nutzfläche, in der es 2 Heizkörper gibt. Die aber immer aus sind)

5) Wenn 2 "zieht", dürfte er für die NK aus 2014, 2015 und 2016 nichts mehr verlangen?

6) Kann Sie jetzt aktiv die BK Berechnung nach qm widersprechen und verlangen, dass eine Zähler eingebaut wird?

Vielen lieben Dank für die weitere Diskussion

Hallo liebes Forum,

dem Grunde geht es in meiner Frage darum, ob der Vermieter pauschal auf qm der gesamten Wohnung abrechnen darf, wenn zum Einen nur einige Räume einen Heizkörper haben und zum anderen die Mieterin aktiv in der Wohnung nicht wohnt und die Heizung gar nicht betreibt außer zum Schutze des Einfrierens im Winter. Aber leider muss ich die Rahmenbedingungen etwas näher darstellen, die für den gesamten Sachverhalt notwendig sind.

Eine Ehepaar hat einen größeren Hof, auf dem es mehrere Wohnungen gibt. In einer Wohnung wohnt das Ehepaar selber. Der Ehemann ist Eigentümer des gesamten Hofes. Die Frau hat zu Lebzeiten schon ein lebenslanges Wohnrecht in dieser Wohnung im Grundbuch stehen. Der Hof wird zentral über eine Pallett Heizung betrieben. Für die eigene Wohnung wurde ja nie eine NK erstellt, da man ja selber drin wohnte. Nun stirbt der Ehemann und der Hof geht an den Sohn/Stiefsohn.

Jetzt stellt sich schon mal die erste Frage, wie hier bzgl. der Nebenkosten das Verhältnis des Sohnes (Eigentümer) und der Stiefmutter (Wohnrecht) ist. Ist sie eigentlich Mieterin? Nach welchen Maßstäben muss der Stiefsohn nun eine NK erstellen? Besteht überhaupt eine Mietverhältnis??

Für die Wohnung der Witwe gibt es keinerlei Zähler bzgl. Heizung oder Warmwasser. Zudem hat die 150qm große Wohnung nur in einigen Räumen einen Heizkörper. Weiterhin kommt hinzu, dass die Witwe in der Wohnung selten ist und alle Heizkörper ausgestellt sind. Lediglich zum Frostschutz in den kalten Monaten stehen die Heizkörper auf der entsprechenden Stelle. Der ZEitpunkt des Todes war 01/2014. Seit diesem Zeitpunkt hat der Stiefsohn sich bzgl. Kosten nicht 1x akitv gemeldet. Jetzt Mitte 2018 kommt er mit massig Rechnungen von Palletts um die Ecke und will Geld. Und er rechtfertigt das damit, dass er die Gesamtkosten der Palletts durch die qm aller Wohnungen auf dem Hof teilt (egal ob jemand geheizt hat oder nicht) und will dementsprechend Geld.

Soweit in Kurzform die Sachlage. Ich bin der Meinung, dass geht so nicht.

Auch wenn §556 a Abs 1 Satz 1 BGB sagt, dass wenn nichts andere vereinbart sei, die BK nach dem Anteil der jeweiligen Wohnfläche umzulegen ist.

Wie seht Ihr diese Lage? Insb. auch, für welchen Zeitraum überhaupt noch ein Anspruch besteht?
Auszug hier von der Seite:

"Abrechnungsfrist von 12 Monaten

Der Mieter hat allerdings mit Eintritt der sogenannten Abrechnungsreife einen Abrechnungsanspruch gegen den Vermieter. Demnach ist die Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumsmitzuteilen, § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2017, so muss dem Mieter die Abrechnung spätestens am 31.12.2018 vorliegen!

Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, kann er nach Ablauf dieser zwölf Monate keine Nebenkosten-Nachforderung mehr gegen den Mieter geltend machen. Dies gilt auch, wenn beispielsweise der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht selbst erstellt und stattdessen die Hausverwaltung die Frist hat verstreichen lassen. (BGH VIII ZR 249/15)."

Vielen Dank für Eure Hinweise..

So wie Akkarin das sieht sehe ich es auch und dem ist auch so "Mainschwimmer".

Die Ausweisung einer MwSt. hat keinen adäquaten Kausalzusammenhang mit der Anmeldung eines Gewerbes.
Auch eine Optierung im Bereich der V&V ändert nichts daran.

Da es sich hier um eine reine "private Vermögensverwaltung" handelt wird die MwSt ausgewiesen (für die Miete reicht der Mietvertrag, da Umst- ID nicht notweding ist) und es wird am Jahresende eine UmSt Jahresmeldung gemacht.

Aha. Ggf solltest du dich mit der Thematik beschäftigt. Bei Vermietung benötigt man kein Gewerbe. Auch nicht wenn man MwSt ausweist. Das ist nur bei kurzfristig wechselnden Mietverhältnissen notwendig. So wie bei einer Pension.

Zitat von Berny

Haha, Du schlägst auf alles noch mal locker 19% drauf??? Tolle Geschäftsidee...
Bist Du überhaupt vorsteuerabzugsberechtigt? Hast Du einen Gewerbeschein?

Das ist schön, dass du das schreibst. Denn das wurde mir hier und im anderen Forum vorgeschlagen. Denn die Vorsteuer selber rausrechnen darf ich auch nicht. Draufschlagen ist vollkommen OK.
Nimm mal z.B. den Ankauf eine Computers bei einem Händler, der eine MwSt ausweist (Kleinbetrieb). Wenn ich diesen PC verkaufe (also PC Laden) dann schlage ich auf den Kaubetrag des PC meine Mage drauf und dann auf alle 19%! Kalr macht man das so.

Hei Bery,

wie mehrfach von Andern mitgeteilt ist das Herausrechnen der MwSt aus einem Bruttobetrag wohl nicht zulässig. Ich müsste den Bruttobetrag nehmen und darauf 19% MwSt erheben. Da wird sich der Mieter aber freuen....

Einen Gewerberaum- Mietvertrag. Mit Angabe der Netto Miete und der UmSt.

Eine Aussage. Der Mieter wollte die Option.

Zitat von Kolinum

Ich denke mal so:
Die Nebenkostenabrechnung, welche der Mieter zu zahlen hat beinhaltet schon die Mehrwertsteuer, ohne das diese besonders ausgewiesen werden muß. Der Normalverbraucher hat damit eigentlich nichts zu tun.
Anders ist jedoch die Lage, wenn Sie solche Beträge aufgrund einer gewerblichen Vermietung weitergeben müssen.
Dieser gewerbliche Mieter berechnet sine Produkte auch mit MwST.
Diese setzt sich dann aus eigener Leistung und der Leistung der Zulieferer zusammen. Deswegen fordert er auch von Ihnen die Ausweisung.

Hallo Kolinum,
warum man das macht und was das bringt ist klar. Die Frage bezieht sich aber darauf, wie ich dien NK Rechnung RICHTIG erstelle. Die Randdaten sind im Thread ja enthalten.

OK. Schade.
Es sollte keine Rechtsberatung werden sondern einfach ein Statement "So macht macht es". Denn ich persönlich glaub, dass es für diese Situation eine eindeutige Definition/Herangehensweise geben wird und muss. Und das würde mir ja auch eine StBe sagen.

Wir kommen somit hier nicht weiter und wir können den Thread dann zu machen.
Aber Danke an alle, die hier geantwortet haben.

Zitat von anitari

Um Meinungen und Erfahrungen auszutauschen. Rechts- und Steuerberatung ist verboten.

In den meisten Foren zum Mietrecht geht es hauptsächlich um Wohnraumvermietung.

Vielleicht hilft Dir das hier ja etwas weiter.

http://www.mietrecht.org/nebenkosten/me…stenabrechnung/

Hei,
habe ich schon gelesen . Hilft aber auch nicht. Denn ich weiß immer noch nicht, was ich mit den Bruttobeträgen von der Hausverwaltung an mich anstellen darf. Gehen wir das doch mal an einem Beispiel durch.

Die NK Abrechnung der Verwaltung hat drei Positionen:
Heizung = 650€
Wasser = 120€
Gebäudeversicherung mit Feueranteil = 50€

Von der Stadt kommt die Grundsteuer iHv = 364€

1. Lösung:
Ich erstelle eine NK Abrechnung
Heizung = 650€
Wasser = 120€
Versicherung = 50€
Grundsteuer = 364€
Zwischensumme = 1.184€
zzgl. 19% MwSt = 224,96€
Gesamtbetrag: 1.408,96€

2. Lösung
Ich rechne die jeweilige Steuer selber raus. Bei Heizung 19%, bei Wasser 7%, bei der Vers. 16,34%, Grundsteuer 0%.
Danach schlage ich auf alles 19% drauf.
Heizung = 546,22€
Wasser = 112,15€
Versicherung = 42,98€
Grundsteuer = 364€
Zwischensumme = 1.065,35€
zzgl. 19% MwSt = 202,42€
Gesamtbetrag: 1.267,77€

In Lösung 1 hätte ich für die UmSt Jahresmeldung wohl keine Vorsteuer in Abzug zu bringen.
In Lösung 2 würde ich dann die herausgerechenten MwSt für die UmSt Jahresmeldung in Abzug zu bringen.

Ob eine der Lösung richtig ist weiß ich nicht. Oder ob es noch eine 3. gibt???
Das versuche ich hier herauszufinde.

Nein sehe ich nicht so. Ich möchte in einem Forum keine Rechtsberatung bekommen sondern den dort geschilderten Fall verstehen und auch den Ablauf. Ich kann die Fälle auch immer so umschrieben, dass es sich um eine ausgedachte Situation/Fall handelt und ich gerne wüsste, wie man diese Situation richtig bewältigt.
Wenn ich in einem IT oder Softwareforum die Frage stelle: Wie kann ich Windows 10 von einem USB Stick insatllieren und mir die User dort sagen " Da musst du bei Microsoft anrufen", dann hilft ein solches Forum ungemein.
Sorry. Das soll jetzt kein Angriff oder so sein. Aber meine Frage ist ganz klar und kann ganz allgemein gestellt werden:

"Wie erstellt man für einen gewerblichen Mieter mit Optierung eine NK Abrechnung unter Ausweisung der MwSt, wenn der Vermieter selber eine NK Abrechnung in Bruttoform bekommen hat?"

Hallo BHShuber,

somit habe ich es in meinem Eingangsthread ja richtig deklariert, dass es eine gesetzliche Kdg. Frist bei gewerbl. Räumen gibt.
Das wurde in Antworten darunter verneint. Nun wurde vertraglich etwas anderes vereinbart. Das ist auch klar.
Ich wollte aber absichern, ob diese indv. Vereinbarung auch zieht! Denn es gibt genügend Verträge in anderen Bereichen, wo ind. Abweichungen im Einzelvertrag nicht gültig sind, wenn sie die Vertragspersonen oder auch nur eine davon schlechter als das Gesetz stellt. Einfaches Beispiel: Zinsvertrag im Bereich des Wucher! von daher wollte ich das in der Thematik "Miete" hier nachfragen.
Demnach gilt die ind. Frist und ich kann dem Mieter "einfach so" mit Frist kündigen.

Und natürlich werde ich dem Mieter erst einmal freundlich mitteilen, dass ich nach Durchsicht aller Unterlagen der Meinung bin, dass die Optierung nicht gerechtfertigt ist und ich glaube, dass er nicht mind. 95% seiner Tätigkeiten im vorsteuerabzugsfähigen Bereich erledigt. Um eine Fortführung zu begründen verlange ich von Ihm einen Nachweis, der die Optierung begründen würde. Sollte er das aber nicht wollen (er wurde vor einem Jahr das schon mal mündlich gefragt und woltle an der Optierung festhalten) möchte ich Kalrheit darüber haben, dass ich dem Mieter kündigen kann. Also ich will nicht direkt schießen. Wollte aber vorab wissen, wie die Rechtslage ist. Mehr nicht

Hallo BHShuber:

Genau das ist das Problem der ganzen Foren.Jeder schreibt "Frag einen Anwalt, Frag einen StB oder sonst wen" Wozu gibt es dann diese Foren??
Ich freu mich, das Andres in dem anderen Forum versucht mir zu helfen. Es geht im Kern ja auch darum, dass ich die Grundzüge verstehe und nicht, wie ich aus der dort persönlichen Situation raus komme. Aber ich habe immer noch keine eindeutige Aussage dazu, wie man als Vermieter die NK an den gewerbliche Mieter erstellt und dort die Beträge richtig mit MwSt ausweist, wenn man als eigene NK Rechnung seitens einer Hausverwaltung nur Bruttobeträge bekommen hat. Dazu muss es doch eine ganz klare Vorgehensweise geben. Bei einer NK Abrechnung für mich mit Netto + MwSt Ausgabe wäre mir das Vorgehen vollkommen klar. Aber halt nicht bei einer reinen Brutto NK.

Vocaris

Hallo zusammen:
BHShuber: Man sollte sich Meinung immer von Mehreren einholen. Wie du oben bei der Antwort von anitari lesen kannst wird da z.B. gesagt, dass ich aus den Bruttobeträgen die MwSt rausrechnen und diese dann ausweisen soll. Das wurde im Vermietforum ausdrücklich als falsch dargestellt. Andere sagen wiederum, dass ich auf die Bruttobeträge der NK der Hausverwaltung pauschel 19% draufschlagen muss. Also auch Bruttobeträge die ggf. nur 7% hatten oder auch bei der Grundsteuer, die keiner MwSt unterliegt.

Das zu deiner Frage "Was gefällt dir daran nicht?"
Bisher hatte ich also dazu noch keine Aussage, die sich mit anderen deckt.
Ich gehe davon aus, dass es in Deutschland eine Masse an Eigentümern gibt, die ihre NK von einer Hausverwaltung bekommt, die keine Netto + MwSt auf der NK ausweisen. Und solche Eigentümer vermieten auch an gewerbliche Mieter mit Optierung und wollen/müssen dafür die MwSt ausweisen. Deshalb nochmal die Frage. Wie gehen diese hier vor?