Beiträge von Schweinchenfan

1. Habt ihr so vereinbart. Wenn ihr nur aus dem Grund, dass ihr in der obersten Wohnung wohnt, den Preis bezahlt, dann hättet ihr das in den Vertrag schreiben müssen. Dann wäre es vereinbart gewesen und der Ausbau der nächsten Etage wäre ein Mangel an der Mietsache, der eine Mietminderung rechtfertigt. Habt ihr das nicht, ist das jetzt euer Pech. Ich denke, so ist ein Mangel an der Mietsache schwer durchzubekommen.

2. Habt ihr danach gefragt? Darauf bestanden, dass es aufgenommen wird? Ansonsten siehe oben.

3. Man kann auch vor Abschluss des Vertrages nachmessen. Als Anregung für die nächste Wohnungssuche. Wenn ihr dort wohnen bleibt, habt ihr vielleicht irgendwann Glück und die 10 %-Regel wird generell vom BGH gekippt. Dazu muss sich halt nur jemand bis dorthin durchklagen.

4. Sind sicherlich Mängel, aber bisher ist unklar, woher die stammen. Dass die Scheiben immer nass sind, spricht dafür, dass die Fenster wesentlich schlechter isolieren als die Wände. Grundsätzlich ist das erst mal gut, denn bisher scheinen nur die Fensterdichtungen und nicht die Wände zu schimmeln. Die Frage ist, wo die Feuchtigkeit herkommen soll, wenn ihr Türen habt und sie in allen Räumen sehr ähnlich ist. Gerade obere Wohnung sind ja nicht gerade typisch für aufsteigende Feuchtigkeit. Da kommt es doch meistens vom Nutzungsverhalten und dann scheint das Lüften eben doch nicht zu reichen.

Wenn es einfach alte, schlecht isolierte und zugige Fenster sind, dann waren die aber sicherlich bei Anmietung schon genauso und sind daher eben so gemietet wie gesehen.

5. Nicht funktionierende Heizung ist ein Mangel. Es gibt Temperaturen, die nicht unterschritten werden dürfen. Ganz egal, wer dafür verantwortlich ist, wenn die Heizung nicht funktioniert, berechtigt das zur Mietminderung.

6. Kommt vor. Wahrscheinlich ist man froh, wenn einige Altmieter ihre Sachen packen und ausziehen.

Die Sache mit dem Balkon, Licht im Wohnzimmer etc. wird man sehen, wenn es soweit ist. Evtl. ergibt sich hier ebenfalls ein Mangel, wenn die Mietsache nicht mehr so ist wie bei Vertragsabschluss.

Ansonsten läuft sicherlich einiges nicht optimal, aber als Mieter bleibt dir immer die Kündigung. Ihr müsst halt überlegen, zu welchen Konditionen ihr sonst eine vergleichbare Wohnung findet. Als Mieter gehört einem nun mal nicht das Haus und der Eigentümer darf immer noch selbst entscheiden, was er mit seinem Eigentum macht. Gefällt euch das nicht, solltet ihr überlegen, ob ihr nicht lieber auch kaufen wollt und es dann eure Sache ist, was gemacht wird und was nicht.

Während der Arbeiten die Miete mindern ist sicherlich möglich, allerdings solltet ihr euch bewusst sein, dass 100 % Mietminderung heißt, dass ihr (objektiv!) die Wohnung gar nicht mehr nutzen könnt. Wenn die Mieterhöhung überzogen hoch ist, seit ihr schnell in einem Bereich, der eine Kündigung, ggf. auch fristlos, rechtfertigt. Da sollte man sich sehr genau überlegen, wie weit man geht. So, wie du den Vermieter hier darstellst, dürfte der sich da nicht viel gefallen lassen und seine Rechte voll ausnutzen. Am Ende steht ihr vielleicht unfreiwillig ohne Wohnung da.

Dann solltest du die Abrechnung, wenn du sie erhältst, genau prüfen und Einsicht in die Belege fordern. Gibt es in dem Haus Aufzüge? Hausmeister? Winterdienst?

Dass einfach nur noch "sämtliche Betriebskosten" in den Verträgen steht, wird in der Zukunft vermutlich immer so sein. Damit kann der Vermieter nichts falsch machen und kann alles, was möglich ist, umlegen. Aber selbst wenn aufgezählt wäre, was alles enthalten ist, bringt dir das noch keine Summe. Da hilft nur ein Blick in alte Abrechnungen.

Ich würde 4.4 wie der Mieterverein interpretieren, dass du lediglich die Erhöhung der Grundsteuer geltend machen kannst, sofern du diese nachweisen kannst. Bei den Nebenkosten handelt es sich um eine abschließende Aufzählung und dort wird die Grundsteuer und Versicherung nicht erwähnt.

In meinen Augen ist 4.4 keine Ergänzung zu Nebenkosten. Eher das Gegenteil. Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn sich die laufenden Aufwendungen für Grundsteuer und Versicherung erhöhen, also müssen die Posten dort inkludiert sein. Erst hier werden sie explizit erwähnt und fallen eben NICHT in die Bewirtschaftungskosten, die ja noch mal erwähnt werden und deren Erhöhung der Mieter auch tragen muss.

Da der neue Vermieter plötzlich auch einen neuen Vertrag (aufdrücken) wollte, hat man sich in der Hinsicht sicherlich genau beraten lassen und weiß nun, dass die Grundsteuer und die Versicherungsprämien bisher bereits in der Kaltmiete enthalten sind. Ich gehe davon aus, dass die Vorlage eines neuen (für den Mieter schlechteren) Mietvertrags der Grund dafür ist.

Deshalb würde ich mich eher daran setzen, herauszufinden, wie die Kosten damals waren und schnellstmöglich die Erhöhungen geltend zu machen, als vor Gericht die Sache auszufechten.

Bei den Heizkosten, die üblicherweise einen großen Teil der Betriebskosten ausmachen, ist der Vermieter gesetzlich zur Abrechnung verpflichtet, Pauschalen dürfen nicht vereinbart werden (außer im 2-Familienhaus und die andere Wohnung vom Vermieter bewohnt ist).

Ansonsten würde ich darauf lieber nicht spekulieren oder es gar auf einen Gerichtsprozess ankommen lassen, weil Vorauszahlungen üblich sind und ggf. ein Richter am Amtsgericht da vielleicht auch nicht auf den exakten Wortlaut im Mietvertrag bestehen würde.

Wie viel zu niedrig sind denn die Kosten angesetzt? Bzw. welche Pauschale/Vorauszahlung pro m² zahlst du im Moment und für welche Leistung (Hausmeister, Aufzug, Kabelanschluss etc.)?

Natürlich kannst du etwas tun:

Bei dem Verhalten des Vermieters (einfach Überstreichen, übertapezieren etc) würde ich über eine Kündigung nachdenken. Es sind hier anscheinend bautechnische Ursachen vorhanden und deren vernünftige Behebung ist meistens teuer. Ob das jemals gemacht wird, ist fraglich. Ich würde da im Sinne meiner eigenen Gesundheit, Zeit und Nerven einen Schlussstrich ziehen.

Was erheblich heißt, steht oben: mehr als eine Monatsmiete und über einen Monat lang.

Wenn die Abrechnung erst vor 6 Wochen zugegangen ist, dann könnte er noch Glück haben. Je nachdem, was als Zahlungsziel oder steht bzw. welchem Gericht man folgen will, ist er damit erst 2-4 Wochen in Zahlungsverzug. Dann könnte (noch) keine Kündigung erfolgen.

Doch, wenn man es zusammenzählt, übersteigt es eine Monatsmiete. Aus Juni fehlen 480 €, dazu die 380 €, sind mehr als 640 €. Ich bin mir nicht 100% sicher, aber soweit ich weiß, ist bei einer ordentlichen Kündigung unerheblich, woraus der Zahlungsrückstand resultiert, da die Kündigung aufgrund der Pflichtverletztung erfolgt. Bei einer fristlosen Kündigung, begründet durch Mietrückstände, geht es nicht.

Wie hoch ist der Betrag, der nachgezahlt werden muss aus der Nebenkostenabrechnung? Wann wurde die Nachzahlung fällig?

Der Vermieter kann fristgemäß kündigen, wenn der Zahlungsverzug erheblich ist, laut BGH trifft das zu, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und das für mehr als einen Monat. Deshalb die Frage oben, ob das zutrifft.

Das kann von so vielen Faktoren abhängig sein. Z.B. gestiegene Energiekosten als naheliegendsten Grund, ggf. wurde die Heizung höher gedreht, wurde erst 2016 ein Wärmemengenzähler fürs Warmwasser installiert? ... Es fällt auf, dass der Gesamtbedarf an Warmwasser deutlich gesunken ist, sich fast halbiert hat. Trotzdem waren die Kosten insgesamt um einiges höher. Du hast das Recht, die Belege einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Also hier mal prüfen, ob einfach die Energiekosten deutlich angestiegen sind?

Wenn der Verbrauch von zwei Personen geschätzt wurde, kann das bei einem kleinen Haus (=wenige Personen) durchaus Einfluss haben, denn damit war die eigentliche Anzahl der Einheiten evtl. deutlich höher als für die Abrechnung angenommen. Dass du über 20 % mehr verbraucht hast, obwohl der Verbrauch insgesamt fast auf die Hälfte gesunken ist, macht auch einiges aus.

Zitat von anitari

Wenn Du dich in der Kündigung auf dein Sonderkündigungsrecht berufen hättest wäre die erhöhte Miete nicht zu zahlen gewesen.

Mit recht. Siehe meine Antwort oben.

Es wurde aber keine Zustimmung zur Mieterhöhung gegeben und damit kann die Vermieterin das Geld erst mal nicht fordern, sondern müsste erst die Zustimmung einklagen. Das wird wohl nicht passieren.

Letztlich wird es hier darauf hinauslaufen, dass die Vermieterin den Betrag von der Kaution einbehalten wird und du diese Summe wohl einklagen müsstest. Da ist dann die berechtigte Frage, um wie viel Geld es eigentlich geht, denn es geht ja nur um die Erhöhung für eine Monatsmiete. Ich glaube kaum, dass sich hier ein Rechtsstreit lohnt.

Ich würde an deiner Stelle darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung zustimmungspflichtig ist (und nicht, dass man ihr widersprechen muss, um sie zu verhindern) und du diese Zustimmung nicht gegeben hast. Und dann abwarten, was passiert.

Rechtlich korrekt läuft das ganze nicht ab.

Steht im Mietvertrag etwas von Vorauszahlungen oder Pauschale? Oder wirklich nur das, was du hier abgetippt hast?

Das Schreiben 2011, hast du das noch irgendwann zurückgeschickt? Hier steht ja mal etwas von Pauschale. Wenn er das Schreiben hat, könnte er es ja einfach unterschreiben und könnte damit ein von beiden Seiten unterschriebenes Exemplar vorlegen. Oder hast du einfach gezahlt und es nie zurückgeschickt? Letztlich spielt das aber eine eher untergeordnete Rolle, denn dort steht nichts, dass die Pauschale für immer und ewig 75 € beträgt. Sondern nur, dass überhaupt eine Pauschale vereinbart wird. Das wäre evtl. interessant, wenn ihr euch nachher streitet, ob Vorauszahlungen oder eine Pauschale vereinbart wurden bzw. was im Mietvertrag dazu steht. Eine Änderung des Mietvertrages wäre natürlich nur durch beide Seiten möglich.

Grundsätzlich können auch Pauschalen erhöht werden, allerdings nicht nach Lust und Laune des Vermieters, sondern nur wenn er die gestiegenen Kosten nachweist und dann auch nicht rückwirkend, sondern nur für die Zukunft.

Eine Abrechnung kannst du nur fordern, wenn ihr Vorauszahlungen vereinbart habt oder er wieder eine Erhöhung der Nebenkosten geltend machen will. Ansonsten muss der Vermieter bei einer Pauschale keine Abrechnung erstellen, das ist mehr oder weniger der einzige sinnvolle Grund für eine Pauschale, man will sich die Arbeit (und Kosten) der Abrechnung sparen.

Was mir noch nicht klar ist, welche Betriebskosten da nun eigentlich über die Pauschale abgegolten sein sollen und welche über die Kaltmiete. Im Moment ist das alles ziemlich konfus. 30 € Nebenkosten für eine 100 m² Wohnung ist nichts (waren auch bis 2011 nicht viel), deshalb müsste da einiges in der Kaltmiete enthalten sein, 125 € sind im Rahmen des normalen, sprich, da wäre nichts oder nicht viel über die Kaltmiete abgegolten.

Zitat von Lizza

Das tut der VM leider. Wir sind ein vier Parteienhaus mit VM im EG ....

Solange es noch mehr Parteien gibt, ist es nicht so tragisch (bezogen auf mietrechtliche Fragen). Denn in einem 2-Familienhaus, in dem der Vermieter eine Wohnung bewohnt, gibt es so gut wie keinen Mieterschutz. Sprich, er könnte einfach ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis kündigen. Wenn es 4 Parteien sind, dann ist das hinfällig.

Zitat von H Hamburg

Das ist doch Blödsinn. Wenn du etwas nicht weißt. dann solltest du gar nicht darüber schreiben.

Das Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhungen spielt für jeden Mietvertrag eine Rolle.

Und was ändert sich praktisch durch das Sonderkündigungsrecht an der Kündigungsfrist?

Dass dann die erhöhte Miete nicht zu zahlen wäre, spielt hier ja keine Rolle, weil der Mieter der Erhöhung zugestimmt hat. Darauf hätte es natürlich Einfluss, aber darum ging es ja in der Frage nicht. Sondern nur, ob das Sonderkündigungsrecht eine verkürzte Kündigungsfrist zur Folge hat.

Das Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung spielt nur bei Mietverhältnissens mit Kündigungsausschluss eine Rolle, d.h. wenn der Mietvertrag ansonsten gar nicht gekündigt werden könnte. Ansonsten entspricht die Kündigungsfrist genau der üblichen. Es ist also völlig korrekt, dass das Mietverhältnis zum 30.11. endet.

Das hätten viele Vermieter gerne, dass Mieter defekte, mitvermietete Geräte ersetzen müssen (und sie dann auch noch dem Vermieter schenken müssen).

Wenn ihr nicht klar für den Defekt verantwortlich seid, dann ist es Sache des Vermieters, das Gerät zu ersetzen. Soweit zur Theorie.

Wir hatten das auch schon, da ist die Spülmaschine kurz vor unserem Einzug kaputt gegangen und die Vermieterin hat es über 4 Wochen nicht geschafft, ein Ersatzgerät zu beschaffen, weil sie auf ein günstiges Angebot warten wollte. Woche für Woche vertröstet. Sie musste ja nicht von Hand spülen und die Centbeträge, die die Mietminderung gewesen wären, machen den Aufwand nicht wett, sodass wir letztlich doch selbst eine Maschine beschafft haben, die wir natürlich beim Auszug mitgenommen haben. Man könnte natürlich darüber nachdenken, die Anschaffungskosten für die neue Maschine mit der Miete zu verrechnen (Ersatzvornahme), aber dann endet es eh im Streit, warum die Maschine so teuer war, die alte war nicht so viel wert,... Macht letztlich auch keinen Sinn.

Zitat von SkylineDragon

Gibt es für den Fall eine Liste mit Mängeln die er hinnehmen muss? Zum Beispiel 2 Dellen im Laminat (den wir zur Hälfte selber bezahlt haben und selber verlegt haben) etc.

Wenn ich so etwas lese, könnte es wohl tatsächlich interessant werden. Wem gehört denn nun der Boden? Wurde das schriftlich festgehalten?

Hinzunehmen sind grundsätzlich normale Abnutzungserscheinungen und da Laminat in Mietwohnungen meistens kein hochwertiger Bodenbelag ist, können da 2 Dellen, je nach Ausmaß schon darunter fallen.

Wenn ihr beweisen könnt, dass Mängel/Schäden von den Vormietern verursacht wurden und bereits bei Einzug bestanden, ist das nicht euch zuzurechnen. Die Frage ist hier nur, könnt ihr das?

Ihr könnt bei der Vorabnahme eine Bestandsliste machen, aber solltet dann eben keine Zusagen machen, was gemacht wird, was ihr zahlen würdet usw. Mit dieser Liste könnt ihr entweder selbst eine beliebte Suchmaschine bemühen oder eine fachkundige Person fragen, was davon euch zufällt und was der Vermieter zu machen bzw. welche Kosten er zu tragen hat. Danach sieht man weiter. Ich würde das erst mal gelassen sehen.

Grundsätzlich kann der Vermieter auch jemanden bevollmächtigen und solange von diesem keine akute Gefahr ausgeht, müsst ihr diesen auch zur Wohnungsabnahme akzeptieren.

Geht es um eine Vorabnahme? Die müsst ihr nicht dulden, empfehlenswert ist es aber grundsätzlich schon, v.a. wenn es tatsächlich Mängel gibt, die ihr beseitigen müsst. Hier sind genaue Absprachen vor der eigentlichen Rückgabe sinnvoll, damit später nicht unnötige Kosten entstehen.

Wie will er euch denn abzocken? Wenn es tatsächlich Mängel gibt, die zweifelsfrei euch zuzuschreiben sind, müsst ihr ohnehin dafür aufkommen. Egal ob da der Vermieter, sein Anwalt oder eben der Sohn kommt. Gibt es strittige Punkte, könnt ihr das genauso festhalten und euch dann eben später evtl. vor Gericht streiten. Ihr solltet nur nicht blanko irgendetwas unterschreiben oder euch auf mündliche Aussagen verlassen, sondern alles schriftlich festhalten, damit es später beweisbar ist. Was befürchtest du denn? Ihr könntet auch bereits vor der Vorabnahme/Abnahme der Wohnung alles sehr detailliert mit Zeugen fotografieren und dies als "eure" Beweise aufheben.

Die Klausel zu Schönheitsreparaturen braucht hier nicht weiter diskutiert zu werden, denn bei solchen Farbaktionen geht es in den Bereich der Beschädigungen. D.h. auch eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen würde daran nichts ändern.

Aber anderer Punkt: Du hast die Raufaser entfernt und hast da ja teilweise Vliestapeten mit Muster angebracht. Da ist überstreichen u.U. gar nicht so einfach, denn solche Mustertapete ist i.d.R. nicht überstreichbar bzw. nicht dazu gedacht und entsprechend sieht es aus. Dann wäre es zwar weiß, aber trotzdem nicht unbedingt der vertragsgemäße Zustand. Gab es dazu irgendwelche Absprachen mit dem Vermieter? Evtl. musst du hier also sogar die Tapeten entfernen und die ursprüngliche Raufaser-Tapete (die gut überstreichbar ist) wieder anbringen.

Zu den Farben:

M.E. wäre höchstens das Schlafzimmer akzeptabel. Alles andere finde ich viel zu bunt und zu grell. Orange oder flieder können helle, neutrale Farben sein, aber nicht so, wie auf den Bildern. Ich denke auch, dass du hier noch mal den Pinsel schwingen musst, wenn sich niemand findet (woran ich meine Zweifel habe, denn das ist schon sehr eigenwillig, auch die Zusammenstellung und jedes Zimmer der Wohnung ganz anders). Ich denke nicht, dass ein Vermieter das akzeptieren muss.

Zitat von hamburg_1234

Einzugstermin: 01.09.2017, bestätigt am 10.07.2017.

Nach Eintreffen des neuen Mietvertrages hab ich meinem Mitbewohner von dem Umzug erzählt,

Schriftlich gekündigt hast du wann? Wurde dein Zimmer möbliert oder unmöbliert vermietet? Welche Kündigungsfrist hast du laut Mietvertrag? Kündigungsausschluss?

Im Titel steht etwas von außerordentlicher Kündigung. Internetversorgung durch den Hauptmieter ist vertraglich zugesichert? Hast du deren fehlen schriftlich angemahnt? Was hast du unternommen? Über welchen Zeitraum stand das Internet nicht zur Verfügung?

Ich glaube, hier fehlt es an Gründen für eine außerordentliche Kündigung. Deshalb bleibt nur die fristgerechte.

Zitat

und ihn gefragt, wie wir die Zurückzahlung der Kaution handhaben wollen. Resultat: er will die Kaution nicht zurückzahlen, da ich nicht fristgerecht gekündigt habe. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass er sich zum 01.09 einen neuen Mitbewohner suchen kann und für ihn somit kein finanzieller Verlust besteht.

Das eine hat mit dem anderen ja nichts zu tun. Falls du noch nicht fristgerecht gekündigt hast, kannst du dies noch nachholen und fristgerecht zum 31.10. kündigen, sofern nichts abweichend vereinbart ist oder das Zimmer möbliert vermietet wurde.

Zu wann sich dein Vermieter einen Nachmieter sucht, ist ihm überlassen. Du musst bis zum Ende des Vertrages die Miete bezahlen. Ihr könntet euch natürlich darauf einigen, dass du die Mietsache früher zurückgibst und er auf die Mietzahlung verzichtet, aber das muss er nicht. Er kann auch einfach auf die mietvertraglichen Pflichten verweisen. Vielleicht will er ja zukünftig gar keine WG mehr.

Zitat

Ich stehe ein wenig auf dem Schlauch. Besteht die Möglichkeit, dass ich meine Kaution zurückerhalte?

Bisher besteht kein Anhaltspunkt, warum er die Kaution einfach behalten kann. Außer natürlich, du würdest die Mietzahlungen ab 01.09. einstellen, allerdings kann der Vermieter diese dann auch einfach über einen Mahnbescheid etc. einklagen. Das wird für dich nur teurer, weshalb du dringend eine Lösung mit dem Vermieter suchen solltest oder eben weiterhin zahlen.

Die Kaution darf er ohnehin noch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus eine Weile behalten.

Zitat von PapaHet

Der Vermieter erstellt ja die NK Abrechnung und es lagen ihm aus 2014 bereits Werte von uns vor - wenn diese sich in 2015 plötzlich so deutlich verändern, hätte er ja schon bei der Erstellung der Abrechnung stutzig werden können? Ja, wir haben das ebenfalls übersehen aber vielleicht ist dem Vermieter und Ersteller eher zuzumuten, den Fehler zu erkennen als dem Mieter - das ist ja deren täglich Brot.

Sicherlich hätte das dem Vermieter auch auffallen können/sollen, aber als Fehler ist ihm das trotzdem nicht anzukreiden. Er hat sich ja selbst benachteiligt dadurch, weil er deutlich länger auf sein Geld warten musste. Ein Vermieter/Verwalter, der mitdenkt bei der Abrechnung, sollte realistischer schätzen, aber leider kann man davon nicht immer ausgehen. Manche nehmen auch einfach nur die nackten Zahlen, klimpern sie ins Programm ein und drücken nur noch die Knöpfe "Abrechnung erstellen" und "drucken".

Ihr seid aber auch zum großen Teil mit Schuld an dieser Situation. Wenn ihr seht, dass in der Abrechnung für 2015 ein viel zu niedriger Wert angesetzt da geschätzt wird, hättet ihr diesen auch korrigieren lassen können. Aber vermutlich habt ihr euch einfach über die niedrigen Kosten gefreut. Dennoch war bereits vorher klar, dass ihr im nächsten Jahr den Verbrauch auf dem Zähler mit bezahlen werdet, diese Rechnung bekommt ihr nun in 2016. Mit nichts anderen war zu rechnen, wenn ihr nicht auszieht oder für immer schätzen lasst.

Den Wert für 2015 könnt ihr binnen 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung beanstanden. Allerdings dürfte das keinen so großen Unterschied machen, außer, die Wasserpreise wären exorbitant gestiegen im letzten Jahr.

Die monatliche Vorauszahlung kann auch ein Mieter anpassen. Wenn ihr das Gefühl habt, ihr zahlt viel zu wenig voraus, dann könnt ihr das auch selbst erhöhen. Der Vermieter wird höhere Vorauszahlungen wohl eher nicht ablehnen, denn davon kann er nur profitieren.