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Mieter zieht nicht aus – Nutzungsentschädigung

Bekanntermaßen hat ein Mieter nach Beendigung des Mietvertrages kein Nutzungsrecht mehr an der Wohnung. Demgemäß hat der Mieter die Mietsache zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, steht dem Vermieter unter anderem ein Recht auf Geltendmachung von Nutzungsentschädigung zu. Daneben kann der Vermieter auch Schadensersatz geltend machen.

Zweck der Nutzungsentschädigung bei Nichtauszug

Die Bestimmung des § 546a BGB dient der Regelung der Ansprüche des Vermieters für die Zeit nach Beendigung des Mietvertrages bis zur Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Hintergrund ist, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht besser gestellt sein soll als während des Bestehens des Mietverhältnisses. In rechtlicher Hinsicht kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Miete mehr verlangen. Deshalb wird der Begriff der Miete ausgetauscht gegen den Begriff der Nutzungsentschädigung. Gleichwohl trifft den Mieter weiterhin die Verpflichtung die Miete in Form einer Nutzungsentschädigung an den Vermieter zu entrichten.

Voraussetzung für Nutzungsentschädigung

Dem Vermieter steht nur unter der Voraussetzung ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Dies bedeutet, dass der Mieter trotz bestehender Rückgabepflicht die Mietsache nicht zurückgibt und zwar gegen den erklärten Willen des Vermieters (BHG Urt. v. 07.01.2004 – VIII ZR 103/03).

Beispiele für das Vorenthalten der Mietsache

  • unterlassene vollständige Räumung der Mietsache durch Zurücklassen von Ausbauten, Einrichtungen oder Umbauten (OLG Brandenburg Urt. v. 26.03.1997 – 3 U 159/96)
  • die Wohnung ist durch den Hauptmieter untervermietet und der Untermieter weigert sich auszuziehen (BGH 15.02.1984 – VIII ZR 213/82)

Kein Vorenthalten der Mietsache

Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung ist allerdings in nachfolgenden Fällen ausgeschlossen:

  • der Vermieter lehnt die Rücknahme der Mietsache ab (OLG Brandenburg 13.06.2007 – 3 U 181/06);
  • der Vermieter tauscht die Schlösser aus (KG 15.08.2005 . 12 U 121/04);
  • Überlassung eines Wohnungsschlüssels an den Mieter zwecks Durchführung von Schönheitsreparaturen (OLG Düsseldorf Urt. v. 27.03.2003 – 10 U 64/02);

Wie lange Nutzungsentschädigung?

Ist ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegeben, so besteht dieser so lange fort wie dem Vermieter die Wohnung vorenthalten wird. Gibt der Mieter die Mietsache verspätet innerhalb eines laufenden Monats zurück, so kann Nutzungsentschädigung nur bis zum Ablauf des Tages der Wohnungsübergabe, nicht jedoch bis zum Ende des laufenden Monats verlangt werden (BGH Urt. v. 05.10.2005 – VIII ZR 57/05).

Verzugsschaden

Den Mietausfall bis zum Ende des Monats – falls der Vermieter nicht gleich im Anschluss weitervermieten kann – darf der Vermieter nach Absatz des § 546a BGB als weiteren Verzugsschaden geltend machen. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung erlischt mit Rückgabe der Mietsache.

Höhe der Nutzungsentschädigung

Die Höhe der Nutzungsentschädigung, die der Vermieter verlangen kann, wenn der Mieter nicht auszieht trotz rechtmäßiger Beendigung des Mietverhältnisses, bestimmt sich zunächst nach der Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Miete. Mindestens in dieser Höhe kann der Vermieter Nutzungsentschädigung verlangen.

Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete über dem vereinbarten Mietzins, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung in Höhe der (höheren) ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Erklärungen insoweit braucht der Vermieter dem Mieter nicht abzugeben. Zur Bestimmung der Höhe des Anspruchs kommen somit zwei Berechnungsmethoden in Frage, die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete (BGH-Urt. v. 14.07.1999 – XII ZR 215/97).

Selbst wenn der Vermieter Nutzungsentschädigung zunächst vorbehaltlos in Höhe des bisherigen Mietzinses akzeptiert, kann er nachträglich Nutzungsentschädigung in Höhe der über dem vereinbarten Mietzins liegenden ortsüblichen Vergleichsmiete geltend machen und die Differenz daraus nachfordern (BGH-Urt. v. 14.07.1999 – XII ZR 215/97).

Räumungsverfahren und Nutzungsentschädigung

Hat der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel (Urteil) erwirkt, in welchem dem Mieter eine Räumungsfrist (§ 721 ZPO) gewährt worden ist, liegt für die Dauer bis zum Ablauf der Räumungsfrist kein Vorenthalten der Mietsache im Sinne von § 546 a Abs. 1 BGB vor. Hintergrund ist, dass in rechtlicher Hinsicht das Mietverhältnis erst mit Ablauf der Räumungsfrist ordnungsgemäß beendet ist. Demgemäß schuldet der Mieter während dieser Zeit weiterhin den vereinbarten Mietzins, aber keine Nutzungsentschädigung.

Erst nach Ablauf der Räumungsfrist ergibt sich für den Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn und soweit der Mieter die Mietsache trotz Fristablauf nicht an den Vermieter herausgibt. Ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der Räumungsfrist hat der Vermieter das Recht, Nutzungsentschädigung in Höhe der seinerzeit vereinbarten Miete oder gar der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

Um sich den Anspruch auf Zahlung einer künftigen Nutzungsentschädigung, für den Fall der nicht rechtzeitigen Herausgabe der Mietsache nach Ablauf der Räumungsfrist, bereits im Rahmen des Klageverfahrens auf Räumung zu sichern, kann der Vermieter diesen Anspruch gleichzeitig mit der Räumungsklage verbinden und entsprechend geltend machen (BGH 20.11.2002 – VIII ZB 66/02).

Beweislast

Der Vermieter ist beweispflichtig für den Umstand, dass das Mietverhältnis tatsächlich beendet ist (Kündigung). Anderenfalls würde ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zustehen. Der Vermieter ist zudem beweispflichtig für die Höhe des geltend gemachten Anspruchs, sprich die Höhe des Schadens und der Nutzungsentschädigung.

Der Mieter hingegen muss beweisen, dass er die Mietsache ordnungsgemäß an den Vermieter herausgegeben bzw. der Vermieter die Rücknahme der Wohnung verweigert hat.

Weitere Schadensersatz- und Verzugsansprüche des Vermieters

Nach § 546a Abs. 2 BGB hat der Vermieter die Möglichkeit, neben der Nutzungsentschädigung bei Nichterfüllung der Rückgabepflicht auch einen weiteren Schaden, der sich aus dem Vorenthalten der Mietsache durch den Mieter ergibt (Schlechterfüllung der Rückgabepflicht), geltend zu machen. Allerdings ist dieser Schadensersatzanspruch bei Wohnraummietverhältnissen beschränkt durch die Bestimmung des § 571 BGB.

Voraussetzung

Erfüllt der Mieter nicht seine Verpflichtung, die Mietsache im ursprünglichen Zustand an den Vermieter zurückzugeben, führt dies zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters. Dieser Schadensersatzanspruch setzt allerdings ein Verschulden des Mieters voraus.

Anspruchsgrundlage – § 286 BGB

Der Mieter muss sich mit der Rückgabe der Wohnung in Verzug befinden. Dies bedeutet, dass der Zeitpunkt, die Mietsache an den Vermieter zurückgeben zu müssen, bereits eingetreten ist, die Mietsache durch den Mieter aber dennoch nicht in den zu leistenden Zustand versetzt worden ist. Damit ist eine Leistungsstörung eingetreten.

Beweislast

Der Vermieter muss beweisen, dass ihm ein Schaden entstanden ist und zwar bedingt durch die verspätete Rückgabe der Mietsache. Kann er diesen Beweis nicht führen, wird eine Schadensersatzpflicht des Mieters nicht begründet. Allenfalls würde dem Vermieter wegen eines Mietausfalls noch die Möglichkeit zustehen, diesen im Rahmen ungerechtfertigter Bereicherung dem Mieter gegenüber geltend zu machen.

Rechtsfolgen – §§ 286, 280, 281 BGB

Zieht der Mieter nicht aus und befindet sich mit der Rückgabe der Wohnung in Verzug, so kann der Vermieter den ihm daraus entstandenen Verzugsschaden gemäß § 286 BGB in Verbindung mit § 280 BGB und § 281 BGB geltend machen. Der Vermieter muss den ihm durch die verspätete Rückgabe der Mietsache entstandenen Vorenthaltungsschaden konkret beziffern, um Erstattung verlangen zu können.

Beispiele
Hat der Vermieter Eigenbedarf geltend gemacht und der Mieter zieht nicht fristgemäß aus, hat der Mieter die Mehrkosten und sonstigen Aufwendungen des Vermieters, die ihm infolgedessen entstanden sind, zu ersetzen. Auch kann der Vermieter die Höhe des Mietausfalls vom Mieter ersetzt verlangen, für den Fall, dass er wegen der verspäteten Rückgabe nicht gleich einen Nachmieter findet (KG Urt. v. 16.02.1970).

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