Kündigungsfrist für Mietvertrag
Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter
Bei den Kündigungsfristen für einen Mietvertrag ist zwischen der Kündigung durch den Mieter und der Kündigung durch den Vermieter zu unterscheiden. Während die Kündigungsfrist für Mieter einheitlich ist, kann sich die Kündigungsfrist für Vermieter abhängig von der Mietdauer verlängern.
Kündigungsfrist bedeutet (im Sinne des § 130 BGB): der Zeitraum zwischen dem Tag, vor dessen Ablauf die Kündigungserklärung spätestens beim Kündigungsempfänger eingegangen sein muss (Kündigungstag) und dem Kündigungstermin, d.h. der Tag, an dem das Mietverhältnis beendet werden soll.
Inhaltsverzeichnis
Kündigungsfrist für Mieter
Die Mietvertrag Kündigungsfrist für den Mieter beträgt grundsätzlich drei Monate zum Monatsende (§ 573c) und das unabhängig von der Mietdauer. Diese Frist gilt selbst dann, wenn sich zwischenzeitlich der Eigentümer geändert hat.
Kündigungsfrist für Vermieter
Für den Vermieter gilt eine sogenannte „asymmetrische“ Kündigungsfrist. Dies bedeutet, dass die Kündigungsfrist sich in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses um weitere drei Monate – bis auf längstens neuen Monate – verlängert (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB).
Staffelung nach Dauer des Mietverhältnisses
Dauer Mietverhältnis | Kündigungsfrist |
---|---|
bis 5 Jahre | 3 Monate |
bis 8 Jahre | 6 Monate |
über 8 Jahre | 9 Monate |
Lesetipp: Zulässige Kündigungsgründe – wann Vermieter kündigen darf
Kündigungsfrist verkürzen für Mieter
Unter bestimmten Umständen kann für Mieter und auch Vermieter eine Abweichung von den üblichen Kündigungsfristen infrage kommen. Diese Umstände müssen dazu führen, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.
Der Mieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird oder eine gesundheitliche Gefährdung aus der Mietsache hervorgeht, bspw. durch Schimmel in der Wohnung. Im Falle einer Gesundheitsgefährdung entfällt die Kündigungsfrist sogar vollständig (§ 543 BGB).
Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung
Im Falle einer Mieterhöhung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB). Er kann den Mietvertrag zum Ende des übernächsten Monats ab Zugang der Erklärung zur Mieterhöhung außerordentlich kündigen. Dabei muss dem Vermieter die Kündigung spätestens bis zum Ende des Folgemonats ab Erhöhungsverlangen zugehen.
Beispiel: Schreiben zur Mieterhöhung wird am 15.09. zugestellt. Bis zum 31.10. kann der Mieter kündigen und das Mietverhältnis der Wohnung endet am 30.11.
Wichtig: Ein Sonderkündigungsrecht aufgrund einer Mieterhöhung ist nur in den nachfolgenden Fällen möglich:
Wird die Miete aufgrund gestiegener Betriebskosten erhöht, löst das kein Sonderkündigungsrecht für den Mieter aus, da hier nicht die Kaltmiete der Wohnung angepasst wird sondern lediglich die Nebenkostenvorauszahlung, welche die Warmmiete erhöht.
Fristlose Kündigung durch den Vermieter
Der Vermieter kann seinem Mieter die Wohnung fristlos wegen Mietrückstand kündigen, wenn dieser zwei aufeinanderfolgende Monate keine Miete bezahlt hat. Auch kann er Mietern außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache oder eine Störung des Hausfriedens nachweisbar ist. Eventuell muss eine Abmahnung vorangehen.
Kündigungsfrist verlängern
Unzulässig zu Lasten des Mieters
Wurde zu Lasten des Mieters eine längere Kündigungsfrist für die gemietete Wohnung vereinbart, ist diese unzulässig und unwirksam. Hintergrund ist die Intention des Gesetzgebers, dem Mieter ein hohes Maß an Mobilität zuzubilligen. Dies ist insbesondere aufgrund eines möglichen Arbeitsplatzwechsels und damit verbundenen Ortswechsels oder aus gesundheitlichen Gründen erforderlich.
Zulässig zu Lasten des Vermieters
Zu Lasten des Vermieters können die Mietparteien zulässigerweise längere Kündigungsfristen im Rahmen einer Individualvereinbarung regeln. Beispielsweise wäre eine Regelung dahingehend denkbar, dass für den Vermieter bereits für die ersten Jahre seit Beginn des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 6 Monaten statt der üblichen 3 Monate vorgesehen wird (OLG Zweibrücken RE 23.11.1989 – 3 W 35/89 RE).
3 Monate Kündigungsfrist für Wohnung berechnen
Der Bundesgerichtshof hat zur Klarstellung festgelegt, dass eine Kündigung des Mietvertrages in der Regel zum Monatsende wirksam wird (BGH Urt. v. 11.09.2002 – VIII ZR 235/02). Gesetzliche Regelungen zur Berechnung der Kündigungsfrist finden sich in den Vorschriften der §§ 187-193 BGB. Die Fristberechnung ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter maßgeblich.
Zugang der Kündigung – drei-tägige Karenzzeit
Mit dem Tag des Zugangs der Kündigung beim Empfänger beginnt der Lauf der Kündigungsfrist. Soll der Monat, in dem die Kündigung schriftlich gefertigt worden ist, für die Berechnung der Kündigungsfrist mit berücksichtigt werden, muss die Kündigung dem Empfänger spätestens am dritten Werktag dieses Monats zugegangen sein.
Die ersten drei Werktage des Monats, an denen die Kündigung spätestens zugegangen sein muss, werden als sogenannte „Karenzzeit“ bezeichnet. Im Rahmen der Karenzzeit zählt, nach Auffassung des Bundesgerichtshofs, auch der Samstag als Werktag (BGH Urt. v. 27.04.2005 – VIII ZR 206/04).
Beispiel: Die Mietdauer beträgt vier Jahre. Der Mieter oder Vermieter möchte den Mietvertrag kündigen. Die maßgebliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Die Kündigung ist dem Gekündigten zugegangen am 3. Juni – also zählt der Monat Juni noch voll mit und die Kündigung ist wirksam zum 31. August.
Zugang außerhalb der drei-tägigen Karenzzeit
Für den Fall, dass die Kündigung nicht mehr innerhalb der Karenzzeit zugeht, wird die Kündigung nicht gleich automatisch unwirksam, da nicht fristgerecht. Es bedeutet lediglich, dass das Mietverhältnis erst einen Monat später beendet werden kann als ursprünglich in der Kündigung angegeben worden ist. Der Kündigungstermin wird umgedeutet in eine Kündigung, die zum nächstmöglichen Termin wirksam wird.
Beispiel: Die Mietdauer beträgt vier Jahre und der Mieter oder Vermieter möchte den Mietvertrag innerhalb der 3-Monatsfrist kündigen. Die Kündigungserklärung ist aber außerhalb der drei-tägigen Karenzzeit zugegangen und zwar am 4. Juni. In diesem Fall tritt die Kündigungswirkung um einen Monat später ein, also erst zum 30. September.
Wann gilt die Kündigung als zugestellt?
Die Berechnung der Kündigungsfrist beginnt mit dem Tag des Zugangs der Kündigungserklärung. Bei einem Kündigungsschreiben handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Erst mit Zugang der Willenserklärung, also der Kündigung, wird diese rechtswirksam.
Eine Willenserklärung gilt als zugegangen, „wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen“ (BGH v. 13.02.1980 – VIII ZR 5/79).
Kündigung per Brief
Mit Aushändigen des Briefes an den Empfänger ist der Zugang erfolgt. Bei Einwurf in den Briefkasten ist die Kündigungserklärung in dem Moment zugegangen, in dem nach allgemeiner Verkehrsanschauung mit dem Leeren des Briefkastens gerechnet werden kann. Dies ist noch am selben Tag der Fall.
Achtung: Etwas Anderes gilt, wenn die Kündigung erst nach 16:00 Uhr in den Briefkasten eingeworfen worden ist. In diesem Fall muss der Empfänger nach den allgemeinen Gepflogenheit der Post nicht mehr mit einer Sendung rechnen. In der Konsequenz gilt die Kündigung dann erst als am nächsten Tag zugestellt. (BGH Urt. v. 21.01.2004 – XII ZR 214/00).
Kündigung per Postfach
Die Kündigungserklärung gilt mit dem üblichen Abholtermin als zugegangen. Dieser ist, ebenso wie bei einer normalen Postzustellung, in der Regel am selben Tag bzw. bei Zustellung nach 16:00 Uhr am Folgetag.
Per Nachsendeantrag: In diesem Fall gilt die Kündigungserklärung als zugegangen, sobald diese dem Empfänger an dessen (neuem) Aufenthaltsort ausgehändigt worden ist.
Kündigung per Übergabe-Einschreiben
Der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung mittels Übergabe-Einschreiben ist durch Aushändigen an den Empfänger gegen dessen Unterschrift dokumentiert. Den Zustellungsurkunden der Post obliegt die Beweiskraft öffentlicher Urkunden gemäß § 418 Abs. 1 ZPO.
Hinweis: Ein Aushändigen an einen Nichtberechtigten ist allerdings nicht wirksam. So gilt beispielsweise das Kündigungsschreiben als nicht rechtswirksam zugestellt, wenn das Schreiben in den Räumen des Mieters einem Mitarbeiter übergeben wird, der kein Empfangsvertreter oder Empfangsbote ist (BGH Urt. v. 17.05.1991 – V ZR 92/90).
Ein Empfangsvertreter muss zum Empfang bevollmächtigt sein. Als Empfangsbote hingegen sind Personen anzusehen, die vom Empfänger zur Entgegennahme von Erklärungen bestellt worden sind oder nach der Verkehrsanschauung als bestellt anzusehen sind (LG Leipzig Urt. v. 23.07.1999 – 03 O 2479/99). Es handelt sich dabei um den Ehegatten, die Eltern, in der Wohnung des Empfängers lebende Angehörige und Haushaltsmitglieder, den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die Putzfrau, die Zimmervermieterin, den Mitmieter etc.
Im Übrigen ist zu beachten, dass ein Zugang per Einschreibebrief in Abwesenheit des Empfängers durch Hinterlassen eins Benachrichtigungszettels ebenfalls nicht wirksam ist (BAG Urt. v. 25.04.1996 – 2 AZR 13/95). In diesem Fall geht die Kündigung erst dann zu, wenn der Adressat das Einschreiben tatsächlich binnen der gesetzten Siebentagefrist bei der Post abholt oder bei Nichtabholung am letzten Tag der Frist.
Kündigung per Einwurf-Einschreiben
Da diese Art der Einschreiben zusammen mit dem Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen werden, gilt der Zugang – ebenso wie bei normalen Briefen – mit Einwurf in den Briefkasten des Empfängers als bewirkt (AG Kempten NJW 2007, 1215). Gegen Gebühr kann der Adressat einen schriftlichen Datenauszug von der Post erhalten, aus dem sich das genaue Einwurfdatum ergibt.
Kündigung per Telefax
Mit wirksamem Ausdruck beim Empfänger der Kündigungserklärung ist der Zugang der Kündigungserklärung erfolgreich durchgeführt.
Kündigung per E-Mail
Der Nachweis für einen wirksamen Zugang einer Kündigungserklärung per E-Mail ist bewirkt, wenn das Kündigungsschreiben in der Datenverarbeitungsanlage des Absenders oder im Briefkasten des Empfänger-Providers abrufbereit gespeichert ist (Ultsch in NJW 1997, 3007, 3008).
Öffentliche Zustellung an der Gerichtstafel
Dies ist für den Fall erforderlich, dass der Aufenthalt des Mieters unbekannt ist.
Zugang der Kündigung trotz Annahmeverweigerung
Für den Fall, dass der Kündigungsabsender dem Kündigungsempfänger zur Fristwahrung die Kündigungserklärung persönlich zu übergeben versucht und der Empfänger aus nicht nachvollziehbaren Gründen die Annahme der Kündigungserklärung verweigert, gilt die Kündigung dennoch an diesem Tage als wirksam zugegangen (OLG Düsseldorf WuM 1995, 585).
Beweislast für Zugang der Kündigung
Diejenige Vertragspartei, die sich auf den wirksamen Zugang der Kündigungserklärung beruft, hat diesen im Streitfall auch zu beweisen (BGH Urt. v. 13.05.1987 – VIII ZR 137/86 ). Dies gilt auch für die Behauptung, dass die Kündigung rechtzeitig zugegangen sein soll (BGH Urt. v. 18.01.1978 – IV ZR 204/75).
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Häufige Fragen zum Thema
Wie sind die Kündigungsfristen bei Wohnungen?
Für Mieter einer Wohnung oder eines Hauses besteht grundsätzlich eine drei monatige Kündigungsfrist. Vermieter müssen sich an Fristen von 3 bis zu 9 Monaten halten, je nach Dauer des Mietverhältnisses.
Wann muss ich die 3 Monate Kündigungsfrist nicht einhalten?
Ist vertraglich keine kürzere Frist vorgesehen, kann der Mieter vorzeitig kündigen, kann er die Mietsache nicht vertragsgemäß nutzen, wenn gesundheitliche Gefährdung (bspw. Schimmel) von ihr ausgeht und bei Mieterhöhung, Modernisierungsmaßnahmen oder Tod eines Mitmieters. Vermieter können Mietern fristlos kündigen, wenn 2 Monate hintereinander keine Mietzahlung erfolgt ist, die Mieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache vertragswidrig genutzt wird.
Wie lange Kündigungsfrist nach 10 Jahren Miete?
Für Mieter besteht unabhängig von der Mietdauer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für Vermieter gilt nach 10 Jahren Miete eine Kündigungsfrist von 9 Monaten, wenn vertraglich keine längere Kündigungsfrist für ihn vereinbart wurde.
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