Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages – Vermieter & Mieter

Sonderkündigungsrecht Mietvertrag - Vermieter & Mieter

In der Regel wird im Mietvertrag eine Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart, in der Regel sind das drei Monate. Während der Mieter den Vertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen im Rahmen der Frist kündigen kann, unterliegt ein Vermieter anderen Regeln. Er muss einen guten Grund für die Kündigung haben und diesen auch nachweisen können.

Das Wichtigste in Kürze

Wie kommt man vorzeitig aus einem Mietvertrag raus?

Möchte man als Mieter die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist verkürzen, muss eine Situation zugrunde liegen, die bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar war, wie bspw. Baumaßnahmen zur Modernisierung. Der Mieter hat nach Modernisierungsankündigung bis zum Ende des Folgemonats Zeit eine schriftliche Sonderkündigung vorzunehmen. Handelt es sich um eine angekündigte Mieterhöhung, hat der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit.

Wann hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht?

Ein Sonderkündigungsrecht besteht für den Mieter, wenn der Vermieter Baumaßnahmen zur Modernisierung und Verbesserung oder Mieterhöhung ankündigt. Handelt es sich bei den Modernisierungsmaßnahmen um eine bloße Verschönerung der Mietsache und betrifft die Mieterhöhung die Nebenkostenpauschale oder wurde der Erhöhung zuvor bereits durch den Mieter zugestimmt, besteht kein Sonderkündigungsrecht.

Voraussetzung für die Sonderkündigung

Eine Sonderkündigung setzt das Vorliegen einer unvorhergesehenen, atypischen Situation voraus, mit der zumindest eine der Vertragsparteien bei Vertragsschluss nicht gerechnet hat.

Die sonst geltenden Kündigungsfristen finden Sie unter Kündigungsfrist für Mietvertrag.

Sonderkündigungsrecht des Vermieters im Zweifamilienhaus

Grundsätzlich darf ein Vermieter einen Mietvertrag nur dann kündigen, wenn er nach § 573 BGB „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat“. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt oder wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet.

Ein Sonderkündigungsrecht besteht entsprechend in zwei Fällen:

  • Der Mieter wohnt im Zweifamilienhaus des Vermieters, der die zweite Wohnung selbst bewohnt.
  • Der Mieter wohnt in einer Einliegerwohnung oder in anderen Räumen, die innerhalb des Wohnraums liegen, den der Vermieter nutzt.

In diesen beiden Fällen muss der Vermieter keine Begründung für seine Kündigung liefern, es muss also kein berechtigtes Interesse wie bei anderen Eigenbedarfskündigungen vorliegen.

Der Vermieter kann sich auf den § 573a BGB „Erleichterte Kündigung des Vermieters“ berufen.

Achtung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, die Sonderkündigung verlängert die Kündigungsfrist um drei Monate. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Einen generellen Überblick über die Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter finden Sie unter Kündigungsgründe – wann darf der Vermieter kündigen?

Wirksamkeit der Kündigung prüfen

Erhalten Mieter eine solche Kündigung, sollten sie diese genau auf ihre Gültigkeit prüfen. Die Kündigung ist nur dann wirksam

  • wenn sie schriftlich und fristgerecht eingeht.
  • Ein Kündigungsgrund angegeben ist (in den genannten Fällen der Verweis auf § 573a).
  • Der Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen wird.
  • Die Kündigung im Original von allen Vermietern unterschrieben ist.

Enthält die Kündigung Mängel, ist sie nicht wirksam.

Tipp: Im Zweifelsfall ist es sinnvoll, das Schreiben bei einem Anwalt oder vom Mieterschutzbund überprüfen zu lassen.

Widerspruch gegen die Sonderkündigung einlegen

Ist die Kündigung wirksam, kann der Mieter nach § 574 Abs. 1 BGB Widerspruch einlegen, muss aber gute Gründe dafür vorweisen können.

Hinweis: Erfolgversprechend kann ein Widerspruch wegen unzumutbarer Härte für den Mieter sein. Diese kann vorliegen, wenn der Mieter trotz angemessener Bemühungen keine Ersatzwohnung findet, eine Schwangerschaft im fortgeschrittenen Stadium, Invalidität oder eine schwere Erkrankung vorliegen.

Ob ein Härtefall als solcher anerkannt wird, ist immer eine Einzelfallentscheidung. Auch hier ist es ratsam, sich an Anwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Der Widerspruch muss schriftlich und fristgemäß spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses eingereicht werden, eine Begründung im Anschreiben ist nicht erforderlich, sollte jedoch nach Aufforderung durch den Vermieter genannt werden.

Sonderkündigungsrecht für Mieter

Es gibt einige Fälle, in denen auch Mieter ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und vorzeitig kündigen können.

Möglich wird dies, wenn sich bei Vertragsabschluss nicht absehbare Situationen ergeben. Dazu gehören folgende Gründe:

Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung und Verbesserung

Gemäß § 555e Abs. 1 BGB hat der Mieter die Möglichkeit zur außerordentlichen befristeten Kündigung (Sonderkündigungsrecht) für den Fall, dass der Vermieter Baumaßnahmen zur Modernisierung und Verbesserung plant.

Ankündigungspflicht des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet mindestens drei Monate vor dem geplanten Beginn der Maßnahme dem Mieter gegenüber Mitteilung davon zu machen.

Darüber hinaus muss der Vermieter möglichst präzise Auskunft über die voraussichtliche Dauer und Umfang der Maßnahme sowie die damit verbundene Mieterhöhung erteilen. Diese hat schriftlich zu erfolgen.

Weiterführende Informationen zur Mieterhöhung nach Modernisierung lesen.

Kündigungsvoraussetzung

Die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, dass es sich nicht lediglich um Bagatellmaßnahmen handelt.

Entscheidend ist zudem der Zugang der Modernisierungsankündigung.

Der Zugang setzt wiederum eine Überlegungsfrist des Mieters in Gang.

Kündigungsfrist

Die Kündigungserklärung des Mieters ist bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen folgt, zum Ablauf des nächsten Monats vorzunehmen.

Beispiel: Geht die Erklärung des Vermieters am 15.02. zu, so hat der Mieter die Möglichkeit, sein Sonderkündigungsrecht bis spätestens 31.03. auszuüben. Die Kündigung ist in diesem Fall möglich bis zum 30.04.

Unzulässigkeit der Sonderkündigung

Bei sogenannten „Bagatellmaßnahmen“, also der unerheblichen Einwirkungen der Bau-bzw. Modernisierungsmaßnahme auf die Mietsache (wie z.B. der bloßen Verschönerung des Mietobjekts, dem Austausch eines defekten Gasherds gegen einen Elektroherd etc.), ist das Sonderkündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Der Mieter hat nach Vornahme einer Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach Modernisierung (§ 555 a bis f BGB) die Wahl, ob er das Mietverhältnis fortsetzen oder gemäß § 561 BGB aufkündigen möchte.

Detaillierte Informationen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Ausschluss der Kündigungsrechts

Hat der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt, ist das Sonderkündigungsrecht damit ausgeschlossen.

Kündigungsfrist

Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters den Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung hat in Schriftform zu erfolgen. Eine Begründung ist nicht erforderlich.

Beispiel: Bei Zugang der Erhöhungserklärung am 15.02. hat der Mieter die Möglichkeit, bis spätestens zum 30.04. die Kündigung zu erklären. Diese wird dann wirksam zum 30.06.

Kein Sonderkündigungsrecht bei Nebenkostenerhöhung

Auf die Erhöhung von Nebenkostenpauschalen oder Nebenkostenvorauszahlungen findet dieses Sonderkündigungsrecht keine Anwendung. Dies gilt ebenso bei Indexmietverträgen.

Was genau Indexmietverträge sind erläutern wir im Artikel Indexmiete – Mieterhöhung nach Preisindex für Lebenshaltung.

Kein Sonderkündigungsrecht bei Vermieterinsolvenz

Für den Fall, dass der Vermieter in die Insolvenz geht und das Insolvenzverfahren insoweit eröffnet wird, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nicht zu (LG Dortmund Urt. v. 12.05.2005 – 11 S 34/05).

Auch der Insolvenzverwalter des Vermieters hat kein Recht zur Vornahme einer Sonderkündigung.

Welche Folgen die Vermieterinsolvenz hat erklären wir unter Insolvenz des Vermieters – welche Folgen ergeben sich für Mieter?

Wie ein Mietvertrag regulär gekündigt wird und was es dabei zu beachten gibt wird unter Kündigung Mietvertrag – Mietverhältnis kündigen genauer erläutert.

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Zuletzt aktualisiert: 29.07.2021

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