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Mietaufhebungsvertrag – Mietvertrag einvernehmlich auflösen

Der Mietaufhebungsvertrag ist eine Alternative zur Kündigung des Mietverhältnisses. Mieter und Vermieter vereinbaren dabei einvernehmlich, dass der Mietvertrag aufgelöst wird.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was der Mietaufhebungsvertrag ist, in welchen Situationen er sinnvoll sein kann und welche rechtlichen Auswirkungen er hat. Außerdem erhalten Sie einen Überblick über die typischen Vertragsinhalte und Zugriff auf ein Mietaufhebungsvertrag Muster, welches Sie an Ihre individuelle Situation anpassen können.

Mietaufhebungsvertrag Kurzfassung

  • Der Mietaufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis vorzeitig und muss von Mieter und Vermieter einvernehmlich geschlossen werden.
  • Er macht immer dann Sinn, wenn die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht wünschenswert ist.
  • Ist das Mietverhältnis aufgehoben, muss der Mieter ausziehen und keine Miete mehr an den Vermieter zahlen.
  • Vertragstypische Inhalte sind die formalen Rahmenbedingungen und individuelle Verabredungen.
  • Dem Mieter steht grundsätzlich kein Ausgleichsanspruch zu. Eine Abfindung kann jedoch als Anreiz für den Abschluss angeboten werden (z.B. Übernahme von Umzugskosten; Suche eines Nachmieters).
  • Ein Mietaufhebungsvertrag Muster sollte nie ungeprüft übernommen und stets an den Sachverhalt angepasst werden.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine Sonderform des Aufhebungsvertrags. Dieser Vertrag ist nicht nur bei Mietverträgen anwendbar, sondern auch z.B. im Arbeitsrecht sehr verbreitet. Dabei gilt es den Mietaufhebungsvertrag von der Kündigung abzugrenzen. Die Kündigung ist der „normale“ Weg, um ein Mietverhältnis zu beenden. Mieter können ein Mietverhältnis auf die folgenden Arten beenden:

  • Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB)
  • Fristlose Kündigung (§ 543 BGB)
  • Widerruf (bei Verbrauchern eventuell möglich nach § 312 BGB)
  • Mietaufhebungsvertrag (§ 311 I BGB)

Spezielle gesetzlichen Vorschriften und Regelungen zum Mietaufhebungsvertrag gibt es nicht. Anwendbar sind die allgemeinen Vorschriften des Vertragsrechts.

Der Mietaufhebungsvertrag trifft Regelungen darüber, unter welchen Bedingungen ein bestehender Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter aufgelöst werden soll. Dabei müssen sich beide Parteien einig sein. Eine einseitige Verfügung ist nicht wirksam.

Wann der Mietaufhebungsvertrag sinnvoll ist

Der Mietaufhebungsvertrag macht immer dann Sinn, wenn das Mietverhältnis beendet aber auf die Einhaltung der Kündigungsfrist für den Mietvertrag verzichtet werden soll. In der Praxis ist das in folgenden Situationen denkbar:

  • Mieter möchte umziehen und hat bereits eine Wohnung in Aussicht, möchte es vermeiden, doppelt Miete zahlen zu müssen.
  • Mieter hat eine neue Arbeitsstelle oder wurde versetzt und muss zeitnah umziehen.
  • Es gibt mehrere Hauptmieter, von denen nur einer ausziehen möchte (z.B. bei einer WG oder einem Paar, welches sich getrennt hat).
  • Vermieter möchte die Immobilie kernsanieren, sodass die Wohnung zumindest zeitweise nicht mehr bewohnbar ist.
  • Vermieter möchte die Wohnung selbst beziehen und kann die gesetzliche Frist zur Eigenbedarfskündigung nicht einhalten.
  • Vermieter möchte die Immobilie verkaufen und glaubt, dass er einen höheren Verkaufspreis erzielen kann, wenn die Wohnung nicht vermietet ist.

Es fällt auf: Keiner dieser Gründe stellt einen gesetzlichen, außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Der Mieter kann den Vermieter nicht zwingen dem Aufhebungsvertrag zuzustimmen – und umgekehrt, kann der Vermieter den Mieter nicht zur Einwilligung zwingen.

Auswirkungen des Aufhebungsvertrages

Welche Auswirkungen der Aufhebungsvertrag hat, hängt davon ab, was vereinbart wurde. In den meisten Fällen geht es darum, dass die Leistungspflichten des Mietvertrages vorzeitig entfallen:

  • Mieter muss ausziehen und keine Miete mehr zahlen.
  • Vermieter kann über die Wohnung verfügen, sie beispielsweise an einen neuen Mieter vermieten.

Sobald der Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen wurde, verlieren die Bestimmungen des Mietvertrages bezüglich der Mietdauer und Kündigungsfrist ihre Wirksamkeit. Der Inhalt des Mietaufhebungsvertrages hat Vorrang.

Das Zustandekommen eines Mietaufhebungsvertrags hängt maßgeblich davon ab, dass sich Vermieter und Mieter einig werden. Wünscht der Vermieter einen vorzeitigen Auszug, so ist es üblich, dass eine Entschädigung bzw. Abfindung an den Mieter gezahlt wird. Diese Abfindung beläuft sich auf den Geldbetrag, den der Mieter für den anstehenden Umzug aufwenden muss (Umzugsunternehmen, Maklerkosten etc.). Umgekehrt ist es üblich, dass ein Mieter, der den Mietvertrag vorzeitig beenden möchte, einen Nachmieter sucht, um einen Leerstand der Wohnung zu vermeiden.

Mietaufhebungsvertrag: Inhalte

Was genau in Ihrem Mietaufhebungsvertrag vereinbart wird, hängt von Mieter und Vermieter ab. Um einen wirksamen und rechtsverbindlichen Vertrag abzuschließen, stellt der Gesetzgeber jedoch bestimmte Mindestanforderungen. Hinzukommen typische Vertragsinhalte, die sich speziell auf den Umgang mit der Mietsache (Wohnung oder Haus) beziehen:

Formale inhaltliche Aspekte, auf die Sie achten sollten:

  • Um welches Mietverhältnis handelt es sich? Welcher Mietvertrag soll aufgelöst werden? 
  • Wer sind die Vertragsparteien – Mieter und Vermieter (Name, Anschrift)?
  • Wann soll der Vertrag aufgelöst werden (genaues Datum)?
  • Ausschluss des § 545 BGB – da sich das Mietverhältnis sonst bei Nichtauszug automatisch verlängert.
  • Um welche Immobilie geht es?
  • In welchem Zustand soll das Mietobjekt übergeben werden (z.B. renoviert / besenrein)?

Konkrete Vereinbarungen zur Mietsache und Umständen:

  • Zahlt der Vermieter dem Mieter eine Abfindung?
  • Ist bereits ein Nachmieter gefunden?
  • Wie sind die ausstehenden Nebenkosten zu entrichten?
  • Was geschieht mit der Mietkaution?
  • Gibt es spezielle Vereinbarungen bezüglich Schönheitsreparaturen?

In den meisten Fällen ist ein Mietaufhebungsvertrag recht übersichtlich und die getroffenen Regelungen sind eindeutig. Sollte es zum Streit kommen, lohnt es sich jedoch, einen wasserdichten Aufhebungsvertrag geschlossen zu haben, der alle rechtserheblichen Aspekte regelt.

Mündlicher Mietaufhebungsvertrag?! Formvorschriften

Generell kann der Mietaufhebungsvertrag mündlich vereinbart werden, in der Praxis ist davon jedoch explizit abzuraten.

Vor dem Gesetz gilt die mündliche Absprache zwar genauso, wie eine Schriftliche, jedoch ist es im Streitfall von entscheidender Wichtigkeit, die Vereinbarung schwarz auf weiß vorliegen zu haben, um Rechte, Pflichten und individuelle Absprachen beweisen zu können.

Damit der Mietaufhebungsvertrag schlussendlich wirksam abgeschlossen werden kann, müssen Vermieter und Mieter unterschreiben. Im besten Fall erhalten beide Vertragsparteien ein originales Exemplar.

Mietaufhebungsvertrag Muster

Es gibt zahlreiche Muster für einen Mietaufhebungsvertrag im Internet. Doch hier ist Vorsicht geboten: Die rechtliche Situation unterscheidet sich häufig so stark, dass bestimmte Formulierungen ergänzt oder verändert werden müssen.

Übernehmen Sie nie ungeprüft eine Vorlage bzw. ein Muster für einen Mietaufhebungsvertrag. Das Muster eignet sich jedoch hervorragend, um einen Eindruck davon zu gewinnen, wie ein solcher Aufhebungsvertrag aussehen könnte: