Mietaufhebungsvertrag – Alternative zur Wohnungskündigung

Mietaufgebungsvertrag

Der Mietaufhebungsvertrag ist eine Alternative zur Kündigung, um ein Mietverhältnis zu beenden. Dabei verabreden Mieter und Vermieter einvernehmlich, dass der Mietvertrag aufgelöst wird und die Kündigungsfrist aus § 573 c BGB nicht eingehalten werden muss. In diesem Beitrag erfahren Sie, was der Mietaufhebungsvertrag ist, in welchen Situationen er sinnvoll sein kann und welche rechtlichen Auswirkungen er hat. Außerdem erhalten Sie einen Überblick über die typischen Vertragsinhalte und Zugriff auf ein Mietaufhebungsvertrag Muster, welches Sie an Ihre individuelle Situation anpassen können.

Mietaufhebungsvertrag Kurzfassung

  • Der Mietaufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis vorzeitig und muss von Mieter und Vermieter einvernehmlich geschlossen werden.
  • Er macht immer dann Sinn, wenn die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht wünschenswert ist.
  • Ist das Mietverhältnis aufgehoben, muss der Mieter ausziehen und keine Miete mehr an den Vermieter zahlen.
  • Vertragstypische Inhalte sind die formalen Rahmenbedingungen und individuelle Verabredungen.
  • Dem Mieter steht grundsätzlich kein Ausgleichsanspruch zu. Eine Abfindung kann jedoch als Anreiz für den Abschluss angeboten werden (z.B. Übernahme von Umzugskosten; Suche eines Nachmieters).
  • Ein Mietaufhebungsvertrag Muster sollte nie ungeprüft übernommen und stets an den Sachverhalt angepasst werden.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine Sonderform des Aufhebungsvertrags. Dieser Vertrag ist nicht nur bei Mietverträgen anwendbar, sondern kann auch einen Arbeitsvertrag auflösen. Dabei gilt es den Mietaufhebungsvertrag von der Kündigung abzugrenzen. Die Kündigung ist der „normale“ Weg, um ein Mietverhältnis zu beenden. Als Mieter können Sie ein Mietverhältnis auf die folgenden Arten beenden:

  • Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB)
  • Fristlose Kündigung (§ 543 BGB)
  • Widerruf (bei Verbrauchern eventuell möglich nach § 312 BGB)
  • Mietaufhebungsvertrag (§ 311 I BGB)

Es gibt keine speziellen gesetzlichen Vorschriften und Regelungen zum Mietaufhebungsvertrag. Mithin sind die allgemeinen Vorschriften des Vertragsrechts anwendbar.

Der Mietaufhebungsvertrag trifft Regelungen darüber, unter welchen Bedingungen ein bestehender Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter aufgelöst werden soll. Dabei müssen sich Mieter und Vermieter einigen. Eine einseitige Verfügung ist nicht wirksam.

Wann der Mietaufhebungsvertrag infrage kommt

Grundsätzlich gilt bei der Kündigung eines Mietvertrags eine dreimonatige Kündigungsfrist (siehe § 573c BGB). Erst nachdem diese Frist verstrichen ist, dürfen Sie als Mieter die Zahlung der Miete einstellen und der Vermieter kann die Herausgabe der Mietsache verlangen – der Mieter muss die Mietsache räumen.

Der Mietaufhebungsvertrag macht immer dann Sinn, wenn das Mietverhältnis beendet aber auf die Einhaltung der Kündigungsfrist verzichtet werden soll.

In der Praxis ist das in folgenden Situationen denkbar:

  1. Sie möchten umziehen und haben bereits eine Wohnung in Aussicht. Nun möchten Sie es vermeiden, doppelt Miete zahlen zu müssen.
  2. Sie haben eine neue Arbeitsstelle oder wurden versetzt und müssen zeitnah umziehen.
  3. Es gibt mehrere Hauptmieter, von welchen nur einer ausziehen möchte (z.B. bei einer WG oder einem Paar, welches sich getrennt hat).
  4. Ihr Vermieter möchte die Immobilie kernsanieren, sodass die Wohnung zumindest zeitweise nicht mehr bewohnbar ist.
  5. Ihr Vermieter möchte Ihre Wohnung selbst beziehen und kann die gesetzliche Frist zur Eigenbedarfskündigung nicht einhalten.
  6. Ihr Vermieter möchte die gesamte Immobilie verkaufen und glaubt, dass er einen höheren Verkaufspreis erzielen kann, wenn die Wohnung nicht vermietet ist.

Es fällt auf: Keiner dieser Gründe stellt einen gesetzlichen, außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Mithin können Sie Ihren Vermieter nicht zwingen dem Aufhebungsvertrag zuzustimmen – und umgekehrt, kann der Vermieter Sie nicht zwingen einzuwilligen.

Der Mietaufhebungsvertrag kommt also dann in Betracht, wenn die Auflösung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist von beiden Parteien gewünscht oder zumindest geduldet wird.

Welche Auswirkungen hat der Aufhebungsvertrag für Mieter und Vermieter?

Welche Auswirkungen der Aufhebungsvertrag hat, hängt davon ab, was vereinbart wurde. In den meisten Fällen geht es darum, dass die Leistungspflichten des Mietvertrages vorzeitig entfallen:

  • Der Mieter muss ausziehen und keine Miete mehr zahlen.
  • Der Vermieter kann über die Wohnung verfügen, sie beispielsweise an einen neuen Mieter vermieten.

Sobald der Mietaufhebungsvertrag abgeschlossen wurde, verlieren die Bestimmungen des Mietvertrages bezüglich der Mietdauer und Kündigungsfrist ihre Wirksamkeit. Der Inhalt des Mietaufhebungsvertrages hat Vorrang.

Das Zustandekommen eines Mietaufhebungsvertrags hängt maßgeblich davon ab, dass sich Vermieter und Mieter einig werden. Wünscht der Vermieter einen vorzeitigen Auszug, so ist es üblich, dass eine Entschädigung bzw. Abfindung an den Mieter gezahlt wird. Diese Abfindung beläuft sich auf den Geldbetrag, den der Mieter für den anstehenden Umzug aufwenden muss (Umzugsunternehmen, Maklerkosten etc.). Umgekehrt ist es üblich, dass ein Mieter, der den Mietvertrag vorzeitig beenden möchte, einen Nachmieter sucht, um einen Leerstand der Wohnung zu verhindern.

Mietaufhebungsvertrag: Inhalte

Was genau in Ihrem Mietaufhebungsvertrag vereinbart wird, hängt von Mieter und Vermieter ab. Um einen wirksamen und rechtsverbindlichen Vertrag abzuschließen, stellt der Gesetzgeber jedoch bestimmte Mindestanforderungen. Hinzukommen typische Vertragsinhalte, die sich speziell auf den Umgang mit der Mietsache (Wohnung oder Haus) beziehen:

Formale inhaltliche Aspekte, auf die Sie achten sollten:

  • Um welches Mietverhältnis handelt es sich? Welcher Mietvertrag soll aufgelöst werden? 
  • Wer sind die Vertragsparteien – Mieter und Vermieter (Name, Anschrift)?
  • Wann soll der Vertrag aufgelöst werden (genaues Datum)?
  • Ausschluss des § 545 BGB – da sich das Mietverhältnis sonst bei Nichtauszug automatisch verlängert.
  • Um welche Immobilie geht es?
  • In welchem Zustand soll das Mietobjekt übergeben werden (z.B. renoviert / besenrein)?

Konkrete Vereinbarungen zur Mietsache und Umständen:

  • Soll ein Abfindung vom Vermieter an den Mieter geleistet werden?
  • Ist bereits ein Nachmieter gefunden?
  • Wie sind die ausstehenden Nebenkosten zu entrichten?
  • Was geschieht mit der Mietkaution?
  • Gibt es spezielle Vereinbarungen bezüglich Schönheitsreparaturen?

In den meisten Fällen ist ein Mietaufhebungsvertrag recht übersichtlich und die getroffenen Regelungen sind eindeutig. Sollte es zum Streit kommen, lohnt es sich jedoch, einen wasserdichten Aufhebungsvertrag geschlossen zu haben, der alle rechtserheblichen Aspekte regelt.

Mündlicher Mietaufhebungsvertrag?! Formvorschriften

Es stellt sich die Frage, ob ein Mietaufhebungsvertrag mündlich vereinbart werden kann? Die Antwort überrascht: Ja, das ist grundsätzlich denkbar und möglich. In der Praxis ist davon jedoch explizit abzuraten.

Der Mietaufhebungsvertrag trifft komplexe Regelungen darüber, wie die Auflösung des Mietverhältnisses ablaufen soll. Vor dem Gesetz gilt die mündliche Absprache zwar genauso, wie eine Schriftliche, jedoch ist es im Streitfall von entscheidender Wichtigkeit, die Vereinbarung schwarz auf weiß vorliegen zu haben, um Rechte, Pflichten und individuelle Absprachen beweisen zu können.

Damit der Vertrag schlussendlich wirksam abgeschlossen werden kann, müssen der Vermieter und der Mieter unterschreiben. Im besten Fall erhalten beide Vertragsparteien ein originales Exemplar.

Mietaufhebungsvertrag Muster

Es gibt zahlreiche Muster für einen Mietaufhebungsvertrag im Internet. Doch hier ist Vorsicht geboten: Die rechtliche Situation unterscheidet sich häufig so stark, dass bestimmte Formulierungen ergänzt oder verändert werden müssen. Übernehmen Sie nie ungeprüft eine Vorlage bzw. ein Muster für einen Mietaufhebungsvertrag.

Das Muster eignet sich jedoch hervorragend, um einen Eindruck davon zu gewinnen, wie ein solcher Aufhebungsvertrag aussehen könnte:

Welche Rolle spielt ein Anwalt für Mietrecht?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist in den meisten Konstellationen unproblematisch. Sollten sich jedoch Probleme oder Streitigkeiten anbahnen, kann es durchaus ratsam sein, einen Anwalt für Mietrecht damit zu beauftragen, den Aufhebungsvertrag zu verfassen, zu prüfen oder zu modifizieren.

Das deutsche Mietrecht ist mitunter komplex und Regelungen, die Ihnen schlussendlich zum Nachteil gereichen könnten, werden schnell übersehen. Ein Anwalt für Mietrecht schützt Sie und unterstützt Sie darüber hinaus bei allen Fragen, die Sie zum Thema Mieten, Vermieten und anhängigen Aspekten des Rechts haben. Es ist immer vorteilhaft, im Fall der Fälle gut beraten zu sein.

F.A.Q. zum Mietaufhebungsvertrag

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Der Mietaufhebungsvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, nach der das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beendet werden kann. Er ist damit eine Alternative zur ordentlichen Kündigung, fristlosen Kündigung und dem Widerruf. Es gilt die vertragstypischen Inhalte zu beachten: Vertragsparteien, Vertragsgegenstand und individuelle Abreden zur konkreten Mietsache / zum konkreten Auszug.

Ist ein Mietaufhebungsvertrag bindend?

Der Mietaufhebungsvertrag ist rechtlich bindend. Er kann zwar unter gewissen Voraussetzungen widerrufen werden, löst aber im ersten Moment die Vereinbarungen des ursprünglichen Mietvertrags ab. Das, was im Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, gilt und kann einen weiterführenden Anspruch begründen – zum Beispiel auf die Herausgabe der Mietsache oder die Zahlung von Schadensersatz bei verspätetem Auszug des Mieters.

Wann macht der Mietaufhebungsvertrag Sinn?

Der Mietaufhebungsvertrag macht immer dann Sinn, wenn das Mietverhältnis vor Verstreichen der gesetzlichen Frist beendet werden soll. Vermieter und Mieter müssen sich darüber einigen, wie die Beendigung ablaufen soll und unter welchen Rahmenbedingungen die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses denkbar ist. Konkret: Wenn Sie beispielsweise eine neue Arbeitsstelle haben und umziehen müssen. Oder auch wenn der Vermieter umfangreiche Sanierungsarbeiten vornehmen lassen möchte, die Ihre Wohnung unbewohnbar machen.

Titelbild: fizkes / shutterstock.com

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