Mitmieter statt Bürge / 2 Jahre Mietbindung

Hallo liebes Forum,

Zusammen mit einer Freundin bin ich im Moment auf der Suche nach eine Dreizimmer-Wohnung. Unser Plan ist eine WG-Neugründung und für diesen Zweck möchten wir das dritte Zimmer an eine weitere Person vergeben (diese Person existiert im Moment noch nicht, wird aber wohl ab nächster Woche feststehen). Nun haben wir einen Mietvertrag für eine wunderschöne Wohnung (allerdings mit einer Mietbindung von zwei Jahren) unterschrieben und unserem Plan steht nun eigentlich nur noch eine - meiner Meinung nach - gröbere Spitzfindigkeit seitens der Vermieter im Weg. Ich möchte kurz das ganze Szenario schildern damit ihr hier einen kleinen Überblick habt.

Aufgrund unserer finanziellen Situation (Studenten) war von Anfang an klar, dass der Vermieter von uns Bürgschaften einfordern wird. Im Verlauf unserer Gespräche mit der für uns zuständigen Maklerin war auch stets die Rede von einer Bürgschaft. Sowohl mündlich als im Mail-Verkehr war der Begriff des "Bürgen" omnipräsent. So mussten wir die Bürgen eine Selbstauskunft + Schufaauskunft ausfüllen lassen, dann die Lohnnachweise der Bürgen sowie deren Personalausweiskopien liefern. So weit ich das recherchieren konnte, ist das wohl bis hierher auch gängige Praxis. Als wir dann aber letztens zum vereinbarten Termin zur Vertragsunterzeichnung erschienen, wurde uns eine neue - bisher uns unbekannte - Version eröffnet. Und zwar möchte der Vermieter, dass der "Bürge" als Mitmieter mit allen Rechten und Pflichten mit in den Vertrag aufgenommen wird. Dies wird separat des Mietvertrags mit einem Zusatzblatt geklärt. Wir haben dann den Mietvertrag selbst unterschrieben und uns wurde zugesichert, dass wir in den nächsten Tagen diese Zusatzvereinbarung per Mail geschickt bekommen, dies von unseren "Bürgen" auszufüllen hätten und wir diese dann zurück an die Maklerin schicken sollten.

Wenn ich nun alles richtige verstehe, dann geht es dem Vermieter hier um eine Rosinenpickerei folgender Ausprägung: Wenn unsere "Bürgen" als Mitmieter im Vertrag stehen, dann sind sie uns als Hauptmieter gleichgestellt, sind per Definition gar keine Bürgen mehr, sondern haften genau so wie wir in vollem Umfang für jeden und für den gesamten Zeitraum (siehe oben, die Mietbindung beträgt zwei Jahre). Zusätzlich hat der Vermieter in diesem Falle aber auch noch das Recht, eine Kaution von drei Monatskaltmieten einzustreichen. Im Falle einer selbstschuldnerischen Bürgschaft mit Zusatzbemerkung würde dies alles anders aussehen; und zwar könnten wir dann festlegen, dass der Bürge für höchstens drei Monatskaltmieten haftbar ist. Die Kaution fällt in diesem Falle dann sowieso weg - ist rechtlich ja gar nicht möglich.

Ich habe mich dann ein bisschen weiter informiert: Im Regelfall kommt die Ausfallbürgschaft zur Sicherung der Vermieterinteressen zum Einsatz, welche voraussetzt, dass der Vermieter im Falle eines Mietausfalls zunächst versucht, das Geld von den Hauptmietern einzutreiben und erst bei Erfolglosigkeit an den Bürgen herantreten kann. In manchen speziellen Fällen kommt dann die selbstschuldnerische Bürgschaft zum Einsatz, welche dem Vermieter dahingehend weitere Zugeständnisse macht, in dem er sofort an den Bürgen herantreten kann. Anscheinend reichen unserem Vermieter aber beide Versionen nicht aus und er versucht das Konzept einer Bürgschaft durch die Mitmieterschaft der Bürgen zu unterwandern. Denn schließlich handelt es sich dann nicht mehr um einen Bürgen, sondern um einen solventen Hauptmieter der in vollem Umfang haftbar gemacht werden kann. Und natürlich kann in diesem Fall auch zusätzlich noch eine Kaution über der Monatskaltmieten gefordert werden.

Das beste aus zwei Welten sozusagen.

Nun frage ich mich, ob das überhaupt rechtens ist? Gerne hätte ich von euch eine Aufklärung darüber, welches Spiel hier mit uns gespielt wird. Mir kommt der ganze Vertrag unter diesen Konditionen schon fast als wahnwitzig vor.

Wie seht ihr das? Ich bitte um Aufklärung.

Liebe Grüße und ein großes Danke für jede Antwort,
Luise

Hallo J.R. Ewing,

In der Regel dürfen die gestellten Sicherheiten zusammen nicht das Dreifache der monatlichen Kaltmiete übersteigen. Tun sie das doch, sind sie meistens unwirksam.

Liebe Grüße,
Luise

Hallo J.R.Ewing,

in der Tat ist das clever. Allerdings wird hier das Konzept der Bürgschaft unterwandert. Ich zitiere aus Ihrem ersten Posting:

Zitat

Ich halte auch die Vorgehensweise des Vermieters für nicht rechtsmissbräuchlich [...], denn der "Bürge" ist eben Mieter.

Im formellen Sinn kann aber von keinem Bürge mehr die Rede sein (entweder man ist Bürge oder man ist Mieter - und das "oder" in diesem Fall ist als ausschließendes "oder" zu verstehen); es kommt so ein Szenario zustande, in welchem eine Drei-Zimmer Wohnung mit unter 80m² vertraglich von sechs Personen bewohnt werden würde. Natürlich ist das ganz im Sinne des Vermieters, eine maximalere Absicherung kann er nicht bekommen. Aber über die Verhältnismäßigkeit brauchen wir wohl nicht mehr zu reden - und ob ein derartiges Unterlaufen des Bürgschaftskonzepts rechtswidirig ist, müsste meiner Meinung nach geprüft werden.

Ich würde mich freuen, wenn dazu jemand etwas konkretes sagen könnte.

Liebe Grüße,
Luise

Noch ein kleiner nachtrag @J.R.Ewing: Sie widersprechen sich selber:

hier das bereits von mir erwähnte Zitat von Ihnen...

Zitat

Ich halte auch die Vorgehensweise des Vermieters für nicht rechtsmissbräuchlich [...], denn der "Bürge" ist eben Mieter.

...und dann scheinen Sie sich umzuentscheiden:

Zitat

Und der Bürge ist dann eben kein Bürge, sondern ein Mieter

Liebe Grüße,
Luise

Hallo Berny,

Zitat von Berny

Wieso soll der Bürge nicht auch Mieter (oder umgekehrt) sein? Als (Mit-)mieter bürgt er doch automatisch gesamtschuldnerisch für die Zahlungsverpflichtungen aus dem MV.

Aus meiner Sicht aus einem einfachen Grund: Der Begriff der Bürgschaft setzt einen Dritten für den stellvertretend gehaftet wird voraus. Man kann sich selber aber schlecht als Dritten definieren. Hierzu Wikipedia:

Zitat

Die Bürgschaft ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, durch den sich der Bürge (oder Mitunterzeichner, veraltet Kavent) gegenüber dem Gläubiger eines Dritten (des sogenannten Hauptschuldners) verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen.

Es gibt sogesehen also aus meiner Sicht einen ganz klaren Unterschied zwischen einem Bürgen und Mitmieter. Der Fehler liegt hier im Detail; der Mitmieter bürgt nicht, er haftet (und zwar nicht stellvertretend) - und dann natürlich wie Sie sagen "gesamtschuldnerisch für die Zahlungsverpflichtungen aus dem MV." Im Falle einer Bürgschaft lässt sich das vertraglich aber ganz anders vereinbaren. Denn selbst innerhalb einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann ein Höchstbetrag der Bürgschaft (i.d.R drei Monatsmieten) vereinbart werden. Für einen Mitmieter und somit auch Hauptmieter entfällt diese Option natürlich vollkommend.

Zitat

Ich habe volles Verständnis für das Streben des VM nach finanzieller Sicherheit, muss aber bemängeln, dass unser Fragesteller die zweijährige Mietbindung nicht näher erläutert hat, denn da könnte der VM sich evtl. in's eigene Knie schiessen.

Ok, jetzt bin ich gespannt. Ich kann Ihnen morgen gerne die Details hierzu nennen. Könnten Sie mir bitte schon vorab erklären, auf was Sie hier konkret anspielen?

Herzlichen Dank und viele liebe Grüße,
Luise

Hallo J.R..Ewing

Zitat von J.R.Ewing

Aber trotzdem verstehe ich nicht, wo genau ich mir widerspreche. Meine beiden Sätze verstehe ich so, dass es eben keinen Bürgen gibt, sondern lediglich mehrere Mieter.

Zunächst gingen Sie davon aus, dass der "Bürge" [...] eben Mieter" sei. Verkürzt: Bürge = Mieter. Das halte ich für falsch, denn könnte der Bürge Mieter sein, so bräuchte man diese beiden Begriffe in dem hier verhandelten Zusammenhang nicht. Ich halte das darüber hinausgehend für falsch, weil ich nicht für mich selbst bürgen kann. Ich müsste mich selbst in diesem Fall als Dritten behandeln...

In ihrem nächsten Posting entscheiden Sie sich dann um: der "Bürge ist dann eben kein Bürge, sondern ein Mieter" - also: Bürge ≠ Mieter (hier liegt der Widerspruch). Diese Annahme ist völlig richtig. Und um genau diese Spitzfindkeit geht es in dem ganzen Thread hier. Als Bürge kann ich nämlich ganz andere Modalitäten aushandeln (beispielsweise den gerade eben erwähnten Höchstbetrag der Bürgschaft) als ich das als Mitmieter könnte. Kurz: Ich vermute, dass man mit dieser Spitzfindigkeit die Idee der Bürgschaft unterwandern möchte um sich maximal - und meinem Empfinden nach in schon fast in sittenwidriger Art - abzusichern.

Liebe Grüße,
Luise

Hallo Berny,

Zitat von Berny

anadi,
worauf bist Du eigentlich hier aus???

Ich will wissen, was die Intention hinter diesem Vorgehen ist und ich will darüber hinausgehend wissen, ob dieses rechtens ist. Ich will wissen was Sache ist.

Liebe Grüße,
Luise

Hallo anonym2

Zitat

Wenn ihr von euch aus die Bürgschaft als Sicherheit angeboten habt, wäre diese zusätzlich zur Kaution erlaubt. Man sollte dies durch bestimmte Klauseln im individuell erstellten Bürgschaftsdokument schriftlich festhalten.

Kann der Vermieter also nachweisen, dass ihr von euch aus die Bürgschaft angeboten habt, kann sie als zusätzliche Sicherheit herangezogen werden.

Und warum genau sollte ich mich selbst durch eine Freiwilligenklausel in eine derart devote Position bugsieren? Um den Vermieter in seiner Paranoia zu bekräftigen und ihn durch mein Entgegenkommen zu einem Vertragsabschluss zu bewegen? Des Weiteren wäre es wohl auch noch wünschenswert, wenn ich dem Vermieter einräumen würde, dass die selbstschuldnerische Bürgschaft unbegrenzt, also nicht auf einen festgelegten Höchstbetrag läuft?

Ich darf noch einmal daran erinnern: Es gibt geläufige Möglichkeiten zur Sicherung der Vermieterinteressen. Einerseits natürlich die Kaution - aber so wie ich das sehe genießt die einen etwas schlechteren Ruf, weil es anscheinend nicht ohne weiteres möglich ist, mit dieser Kaution ausstehende Mietzahlungen zu begleichen. Gut, da verstehe ich den Vermieter noch vollkommend. Mit der selbstschuldnerischen Bürgschaft sieht es hier schon anders aus, weil hier ein Bürge für seinen Schützling in vollem Umfang - also inklusive der Eventualität einer ausstehenden Mietzahlung - haftet. Aber eben auch nur im Umfang von drei Monatsmieten. Alles was es nun noch an Optionen gibt (diverse "Freiwilligenklauseln", den Bürgen als Mitmieter ins Boot holen) dient nur einem: der Befriedigung einer grenzenlosen Gier nach Sicherheit und das alles auf Kosten des Mieters - deswegen reden wir ja auch von "Freiwilligkeit"; der Mieter muss sich freiwillig dem Irrsinn aussetzen, weil nur so der Irrsinn juristisch legitimiert werden kann. Ich sehe nicht, dass diese Möglichkeiten so vom Gesetzgeber vorgesehen wurden. Mir scheint es eher so zu sein, als wären das juristische Produkte und Spitzfindigkeiten, welche auf die Paranoia des ein oder anderen Vermieters zugeschnitten wurden.

Zitat

Für den Vermieter wäre es meines Erachtens die gleiche Siicherheit (also entweder als 3. Mieter (dann eben kein Bürge) eintragen oder als Bürgen fungieren lassen - mit separater Bürgschaftserklärung).

Eben nicht. Weil durch die selbstschuldnerische Bürgschaft kann ich die Haftung des Bürgen klar auf drei Monatsmieten einschränken - als Mitmieter hafte ich in jedem Fall unbeschränkt.

Liebe Grüße,
Luise

Hallo J.R.Ewing, hallo anonym2, hallo Claudi 88 - lieben Dank für die Antworten und die Mühe,

eins vorweg: ich bin die Letzte, die nicht einsehen würde, dass der Vermieter Sicherheiten braucht - die vermieterseitigen Risiken sind mir durchaus bewusst. Der Punkt den ich hier aufmache, dreht sich schlicht um die Frage nach dem (gerechtfertigten) Umfang dieser Sicherheiten. Denn was des einen Sicherheit ist, ist des anderen Risiko. Hier soll ein Vertrag zustande kommen und wie ihr meinem Eingangsposting entnehmen könnt, nimmt dieser fragwürdig asymmetrische Dimensionen an. Da bringt es uns nun auch wenig weiter, an meine Intelligenz zu appellieren oder von meinen Aussagen schockiert zu sein, wenn der eigentliche Anlass dieser Diskussion ist, ob unsere Bürgen einem Vermieter einen Blankoscheck in Form einer Mitmieterschaft ausstellen sollen oder nicht. Der Vermieter ist hinsichtlich der Bonität unserer Bürgen im Bilde und ich denke, dass er hier sehr viel mehr geboten bekommt, als er im Schnitt erwarten kann. Auch aus diesem Grund werde ich mich nicht freiwillig als Bittsteller deklarieren. Ich will einen vernünftigen Vertrag und ich lasse mich nicht gerne für dumm verkaufen oder täuschen. Wenn ihr euch noch einmal mein Ausgangsposting zu Gemüte führt, so werdet ihr zugeben müssen, dass man aber genau das versucht hat: mit der repetitiven Ansage, dass ein Bürge notwendig ist wurden wir angefixt und im letzten Moment wollte man uns diesen Bürgen als Mitmieter in den Vertrag schleusen. Bei so einem Unsinn wird der Einspruch zur Pflicht.

Zu Ihnen J.R.Ewing:

Zitat

Schau Einfach mal in eine Vermieter-Forum, welche monetären Konsequenzen es hat an die falsche Person zu vermieten.

Diese sind mir - und auch unseren Bürgen, welche selbst Vermieter sind - durchaus bekannt. In meiner Argumentation wurde dieser Punkt berücksichtigt. Risiken können nicht vollständig auf den Mieter, den Schein-Bürgen (Mitmieter) oder den Bürgen abgewälzt werden. Auch dem Vermieter steht es zu, bis zu einem bestimmten Grad ein unternehmerisches Risiko zu tragen.

Zu Ihnen anonym2:

Zitat

Dein Zitat: "Weil durch die selbstschuldnerische Bürgschaft kann ich die Haftung des Bürgen klar auf drei Monatsmieten einschränken - als Mitmieter hafte ich in jedem Fall unbeschränkt." (Zitatende)

=> das ist eben falsch! Es gibt sehr wohl (unter bestimmten Voraussetzungen) die Möglichkeit der Bürgschaft über die laufenden Mietkosten - und zwar, wenn sie freiwillig erfolgt. Ist sie nicht voneuch aus erwähnt worde, dann unterschreibt einfach nicht.

Wie ich oben bereits ausführlich darlegte: sie wird nicht freiwillig erfolgen, denn...

Zitat

[...] warum genau sollte ich mich selbst durch eine Freiwilligenklausel in eine derart devote Position bugsieren? Um den Vermieter in seiner Paranoia zu bekräftigen und ihn durch mein Entgegenkommen zu einem Vertragsabschluss zu bewegen?

Ich darf Sie hier auch auf den §551 im BGB verweisen.

Liebe Grüße,
Luise