Fehler in (verspäteter) Nebenkostenabrechnung?

  • Hallo an das Forum,


    folgender Fall: Nebenkostenabrechnung für 2017 erst lange nach Ablauf der 12-Monats-Frist erhalten, ich soll nachzahlen.


    Ich weiß, dass ich nicht zur Nachzahlung verpflichtet bin, aber darum geht es mir eigentlich nicht. Denn in der Abrechnung gibt es zwei Positionen, die meiner Auffassung nach nicht korrekt sind, und ich erwarte eigentlich ein Guthaben.


    Zum einen die Position "Direkte Kosten", bei der kein Umlageschlüssel angegeben ist. In Mietvertrag und BetrKV steht nichts von "Direkten Kosten", ich kann auch nicht erkennen, welcher Art von Nebenkosten der Betrag zuzuordnen ist. Es ist lediglich ersichtlich, dass diese Kosten für Leistungen im Sinne von §35 EStG gelten. Der Betrag schwankt über die letzten 3 Jahre zwischen 80 und 150 Euro. In dem Abschnitt des MV, wo es um den Umlageschlüssel geht, steht zusätzlich, dass Nebenkosten, die nur für die vermieteten Flächen anfallen, vom Mieter zu tragen sind.


    Dann die Position "Aufzugskosten". Auch hier ist kein Umlageschlüssel angegeben. Es gibt zwei Aufzüge in zwei Gebäudeteilen, die beide für mich nutzbar sind und auch benötigt werden, aber ich kann nicht erkennen, wie sich mein Anteil errechnet. Zudem erscheint mir der Betrag nicht plausibel, da mein Anteil im Vorjahr wesentlich niedriger war, obwohl damals die Gesamtkosten wesentlich höher waren. Es sieht in etwa so aus:

    2017: Gesamtkosten 3600 Euro, mein Anteil 660 Euro

    2016: Gesamtkosten 5400 Euro, mein Anteil 420 Euro (Beträge gerundet)

    Im MV steht sinngemäß, dass der Mieter die Wartungs- und Instandhaltungskosten der Aufzüge nur anteilig trägt, sofern er Aufzüge benutzt oder benutzen kann, der Vermieter bestimmt den Verteilerschlüssel nach billigem Ermessen. Aber trotzdem müsste der Schlüssel, wie auch immer er sich gestaltet, m.E. in der Abrechnung stehen.


    Alle anderen Positionen scheinen korrekt zu sein und werden über die Wohnfläche umgelegt.


    Ist die Abrechnung nun gültig oder (formell oder inhaltlich) ungültig (oder beides)?

    Alleine aufgrund des verspäteten Zugangs zu widersprechen, erscheint mir nicht sinnvoll. Eher würde ich eine Korrektur der Abrechnung fordern, da mir m.E. ein Guthaben zusteht.


    Wie soll ich nun vorgehen? Meine Nachfrage dazu per E-Mail wurde vom VM noch nicht beantwortet.

    Besten Dank für Eure Einschätzungen.


    Viele Grüße!

  • Hallo,


    laut Rechtssprechung muss eine Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar und nachrechenbar sein. Dazu gehört auch, dass Verteilerschlüssel angegeben sind. Würden nun bei gar keinen Kostenarten Verteilerschlüssel angegeben sein, wäre die Abrechnung zweifelsfrei formell unwirksam. Wenn der Schlüssel bei einer einzelnen Position fehlt, könnte man auch nur diese Position als unwirksam sehen.

    Zum einen die Position "Direkte Kosten", bei der kein Umlageschlüssel angegeben ist

    Dass es direkte Kosten gibt, kann normal sein, sofern die Kosten direkt der Wohnung zugeordnet werden können ohne Verteilung. Aber wenn nicht ersichtlich ist, welche Kosten sich dahinter verbergen, dann gilt diese Position nicht. Diese kann man dann heraus rechnen, da man als Mieter nicht entscheiden kann, ob diese Position umlagefähig ist.

    Im MV steht sinngemäß, dass der Mieter die Wartungs- und Instandhaltungskosten der Aufzüge nur anteilig trägt

    Das ist unwirksam, da es sich nicht mit dem Gesetz deckt. Ein Mieter hat niemals Instandhaltungskosten zu tragen, außer er hat schuldhaft einen Schaden verursacht.

    Meine Nachfrage dazu per E-Mail wurde vom VM noch nicht beantwortet.

    Muss er auch nicht, denn es wäre jetzt an dir, die persönliche Belegeinsicht beim Vermieter zu verlangen, um aufzuklären, was sich hinter den fragwürdigen Postionen steckt, und ob nicht umlagbare Teile darin enthalten sind wie z.b. die Instandhaltungskosten.

  • Hallo,


    Danke für die Rückmeldung.


    Ich sehe nun zwei Möglichkeiten vorzugehen:


    1. Ich setze zuerst ein Schreiben auf, in dem ich nur die mangelnde Plausibilität und den fehlenden Umlageschlüssel (bei Aufzugskosten) sowie die fehlende Angabe der Nebenkostenart (bei Direkte Kosten) beanstande. Dann warte ich auf die korrigierte Nebenkostenabrechnung. Erscheinen mir die Positionen immer noch nicht plausibel, fordere ich in einem neuen Schreiben die Belegeinsicht.


    2. Ich setze ein Schreiben auf, in dem ich sowohl die genannten Positionen beanstande als auch gleich die Belegeinsicht fordere.


    Was haltet Ihr für sinnvoller?

  • Genau genommen könntest du die Abrechnung auch allein wegen der 2 Punkte beanstanden. Denn durch den fehlenden Umlageschlüssel und der unspezifischen Bezeichnung der direkten Kosten kannst du nicht überprüfen, ob die Abrechnung rechnerisch korrekt ist.


    Aber selbst wenn der Vermieter diese Punkte korrigiert, wirst du wahrscheinlich trotzdem Belegeinsicht nehmen wollen um zu überprüfen, ob auch Reparaturen des Aufzugs umgelegt wurden. Aus diesem Grund könntest du auch gleich zur Belegeinsicht und alles zusammen prüfen.


    Für den Belegeinsicht ruf lieber beim Vermieter an, denn du musst einen Termin machen, um persönlich hin zu gehen, und dem Termin kann man so direkt vereinbaren. Wenn es etwas zu beanstanden gibt, machst du das nach der Belegeinsicht, sobald du alle Infos hast, nicht vorher.

  • Das ist unwirksam, da es sich nicht mit dem Gesetz deckt. Ein Mieter hat niemals Instandhaltungskosten zu tragen, außer er hat schuldhaft einen Schaden verursacht.

    Da will ich mal widersprechen, denn meines Wissen sind Instandhaltungskosten umlagefähig, Reparaturkosten aber nicht. Insofern würde ich behaupten, dass die Umlage der Instandhaltungskosten rechtens ist.

    Einmal editiert, zuletzt von Fruggel () aus folgendem Grund: Zitat korrigiert. BITTE DIE ZITATFUNKTION DES SYSTEMS VERWENDEN!

  • meines Wissen sind Instandhaltungskosten umlagefähig, Reparaturkosten aber nicht

    Instandhaltung und Reparatur bedeutet das Gleiche. Vermutlich verwechselst du mit laufenden Wartungskosten, diese wären umlagefähig. Aber nicht Instandhaltung im Sinne einer Reparatur, wovon hier in dieser Frage die Rede ist.

  • Die Sache hat sich zum Guten gewendet.

    Mein VM hat vor einigen Tagen ohne weitere Aufforderung eine Korrektur der Abrechnung erstellt. Die Verteilung der Aufzugskosten und auch das Zustandekommen der direkten Kosten hat er ein einer Anlage erklärt. Somit ist die Abrechnung für mich nachvollziehbar, und aus der Nachzahlung ist ein Guthaben geworden. Ob nun tatsächlich Aufzugsreparaturen berechnet wurden, weiß ich nicht, jedoch erscheinen mir die Beträge plausibel.

    Ich danke für Eure Einschätzungen und wünsche ein frohes Neues!

    Einmal editiert, zuletzt von Transistor ()