Mietpreiserhöhung

    Hallo liebe Community,

    mein Vermieter legt in den Nebenkostenabrechnungen Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten in Höhe von ca. 250 € unberechtigter Weise um. Ich habe diesen Kosten widersprochen und daraufhin hat der Vermieter mir gedroht, weitere umlegbare Nebenkosten (wie z. B. Gartenarbeiten, die er wohl bisher nicht umgelegt hat) in der Nebenkostenabrechnung umzulegen. Nun befürchte ich, dass der Vermieter meine Kaltmiete erhöhen wird. Da ich im Vergleich zu anderen Wohnungen in meiner Stadt eine günstige Kaltmiete zahle würde ich gerne wissen, welche Möglichkeiten der Vermieter überhaupt hat, um die Miete auf eine ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen?

    Meine Kaltmiete liegt knapp über den im aktuellen Mietspiegel festgelegten Mietpreisen, d. h. eine Erhöhung aufgrund des Mietspiegels ist nicht möglich. Da dieser Mietspiegel allerdings aus dem Jahre 2016 ist und die Mieten in meiner Stadt in den vergangenen 4 Jahren stark gestiegen sind stellt sich mir die Frage, inwiefern der Vermieter die Mieterhöhung aufgrund folgender anderer Gründe erhöhen kann:

    - Auskunft aus Mietdatenbank oder

    - Gutachten eines öffentlich bestellten Bausachverständigen oder

    - mind. drei einzelne vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde bzw. benachbarten Gemeinde

    - weitere mir nicht bekannte Gründe ??

    Vielen Dank für eure Auskunft vorab.

    Viele Grüße

    Zitat von Miet_er_1234

    Meine Kaltmiete liegt knapp über den im aktuellen Mietspiegel festgelegten Mietpreisen,

    Damit dürfte dann das Thema Mietpreiserhöhung ausgereizt sein. Aber gibt es tatsächlich keinen neueren Mietspiegel als den von 2016? Das würde mich nämlich wundern. Trifft es aber zu, dann sind die von dir genannten Gründe Voraussetzungen für eine Erhöhung. Weitere Gründe sind mir nicht bekannt. Auf keinen Fall sind die sogenannten Mietspiegel in den Immobilienportalen für eine Mieterhöhung geeignet.

    Hallo,

    Zitat von Miet_er_1234

    würde ich gerne wissen, welche Möglichkeiten der Vermieter überhaupt hat, um die Miete auf eine ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen?

    Du hast bereits alle Möglichkeiten genannt. Mehr gibt es nicht.

    Zitat von Miet_er_1234

    Meine Kaltmiete liegt knapp über den im aktuellen Mietspiegel festgelegten Mietpreisen

    Hierbei ist zu beachten, dass es in der Regel ein qualifizierter Mietspiegel sein muss. Ein einfach reicht nur in Ausnahmefällen.

    Zitat von Miet_er_1234

    weitere umlegbare Nebenkosten (wie z. B. Gartenarbeiten, die er wohl bisher nicht umgelegt hat) in der Nebenkostenabrechnung umzulegen

    Und was wäre daran so schlimm? Ich denke nichts. Was dem Vermieter vom Gesetz her zusteht, das soll er umlegen. Ich behaupte, das stört dich sehr viel weniger, als wie wenn er alles mögliche umlegt. Denn da könnte dann unter dem Strich ein sehr viel höherer Betrag zusammen kommen.

    Zitat von Miet_er_1234

    und daraufhin hat der Vermieter mir gedroht

    Bellende Hunde beißen nicht sagt man im Sprichwort. Steh da einfach drüber. Eine Mieterhöhung muss er erst mal gesetzeskonform begründen. Das wäre dann zu überprüfen, wenn du eine bekommen hast.

    Hallo Köbes,

    danke zunächst für deine Antwort.

    Habe bereits bei der Stadtverwaltung angerufen und nach einem aktueller Mietspiegel gefragt. Dieser ist gerade in Erstellung und wird voraussichtlich in 2 - 3 Monaten veröffentlicht.

    Einmal editiert, zuletzt von Fruggel (18. Mai 2020 um 21:50) aus folgendem Grund: Vollzitat entfernt

    Liebe Community,

    vergangene Woche (05.07.) hat der Vermieter mir postalisch eine Mieterhöhung mitgeteilt. Ich würde gerne wissen, inwiefern die Mieterhöhung gerechtfertigt ist und ggf. widersprechen.

    Hier die Fakten:

    - Ich wohne seit knapp 3 Jahren in der Wohnung und das wäre die erste Mieterhöhung.

    - Der Vermieter möchte die Netto-Kaltmiete um 16 % erhöhen.

    - Begründung der Erhöhung: "... da die Mieten in letzter Zeit angestiegen sind, werden wir die Mieter erhöhen, nicht anpassen."

    - Die Erhöhung soll zum 1.9.20 wirksam werden. Schreiben zur Mieterhöhung wurde mir am 05.7. zugestellt.

    --> Hat der Vermieter die Frist der Erhöhung überhaupt eingehalten? Wenn ich es richtig verstanden habe, dann wird dem MIeter eine Zustimmungsfrist von 2 Monaten nach Ablauf des

    Monats, in dem die Mieterhöhung zugstellt wurde gewährt. Demnach dürfte die Mieterhöhung frühestens zum 1.10.20 wirksam werden. Ist dies so?

    Ist eine Mieterhöhung aufgrund der oben gelisteten Fakten überhaupt möglich bzw. welche Möglichkeiten bestehen gegen das Schreiben des Vermieters Widerspruch einzulegen?

    Wie gehe ich am besten mit der Mieterhöhung um?

    Vielen Dank vorab für eure Unterstützung und Ratschläge.

    Herzlichste Grüße

    Hallo,

    ich habe deine neue Frage, in dieses bestehende Thema verschoben, da es hier bereits um die Gründe für eine Mieterhöhung ging und das Thema daher forgesetzt werden kann.

    Du hattest oben in deinem Eingangsbeitrag selber 3 Dinge genannt, wie der Vermieter laut gesetz die Mieterhöhung begründen und nachweisen kann. Diese Punkte sind auch korrekt. Fehlt die Begründung durch die genannten Punkte, ist die Mieterhöhung nicht ausreichend.

    Das war jetzt die Zusammenfassung aus den obigen Antworten. Was ist dir dabei noch unklar?

    Die Überlegungsfrist geht bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens, nächster Monat ist als August, übernächster Ende September. Danach wäre dann die Mieterhöhung wirksam sofern du zustimmst oder der Vermieter in eine Klage gewinnt.

    Vielen Dank für die Rückmeldung. Damit handelt es sich um eine formal unwirksame Mietpreiserhöhung, da der Vermieter die Fristen nicht einhält. Interessant ist in diesem Zusammenhang, inwiefern ich als Mieter überhaupt auf diese Mietpreiserhöhung antworten/reagieren muss. Ich habe teilweise gelesen, dass man bei formal unwirksamen Erhöhung als Mieter am besten gar nicht eingeht und weiterhin seine bisherige Miete zahlen soll. Hat hier jemand bereits Erfahrung gemacht und kann diesbezüglich weitere Tipps geben?

    Vielen Dank und beste Grüße

    Zitat von Miet_er_1234

    Damit handelt es sich um eine formal unwirksame Mietpreiserhöhung, da der Vermieter die Fristen nicht einhält.

    Das ist falsch, Die Angabe einer falschen Frist macht ein Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam. Es ist trotzdem wirksam, allerdings eben mit den korrekten Fristen. Als Mieter bleibt dir in jedem Fall die gesetzlich vorgeschriebene Frist zur Überlegung, bzw. der Beginn der Mieterhöhung verschiebt sich entsprechend.

    Zitat von Fruggel

    Das ist falsch, Die Angabe einer falschen Frist macht ein Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam. Es ist trotzdem wirksam, allerdings eben mit den korrekten Fristen.

    Danke für den Hinweis.

    Dennoch würde mich interessieren, ob in diesem Fall die Mieterhöhung formal unwirksam ist, denn

    a) in meiner Gemeinde gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent. Der Vermieter möchte die Netto-Kaltmiete jedoch um 16 % erhöhen.

    Eine Erhöhung auf eine höhere Prozentzahl ist doch unwirksam?

    b) die Mieterhöhung mit der Erläuterung "... da die Mieten in letzter Zeit angestiegen sind, werden wir die Mieter erhöhen, nicht anpassen." nicht ausreichend begründet ist. Entweder muss die Erhöhung unter Angabe eines Mietspiegels oder unter Angabe von mind. 3 Vergleichswohnungen ausreichend begründet werden.

    Kann ich unter diesen o. g. Gesichtspunkten die Mietpreiserhöhung einfach ignorieren und weiterhin meine normale Miete zahlen?

    Denn wenn der Vermieter anschließend rechtliche Schritte einlegen möchte kann ich doch begründen, dass die MIetpreiserhöhung formal unwirksam und der Vermieter zunächst eine korrekte Mietpreiserhöhung erstellen muss.

    Zitat von Miet_er_1234

    ob in diesem Fall die Mieterhöhung formal unwirksam ist

    Eine Mieterhöhung kann auch teilweise unwirksam sein, also nur mit dem Teil, der über dem gesetzlich möglichen liegt.

    Zitat von Miet_er_1234

    Eine Erhöhung auf eine höhere Prozentzahl ist doch unwirksam?

    Ja, wenn die Kappungsgrenze 15% ist, dann ist der eine Prozentpunkt unwirksam, die Erhöhung insgesamt aber nicht.

    Zitat von Miet_er_1234

    Entweder muss die Erhöhung unter Angabe eines Mietspiegels oder unter Angabe von mind. 3 Vergleichswohnungen ausreichend begründet werden.

    Richtig. Das kann die Erhöhung komplett unwirksam machen, wenn sie nicht korrekt begründet ist.

    Zitat von Miet_er_1234

    Denn wenn der Vermieter anschließend rechtliche Schritte einlegen möchte kann ich doch begründen, dass die MIetpreiserhöhung formal unwirksam

    Das musst du gar nicht, wenn der Vermieter Klage einreicht. Denn dann ist er es, der Begründen muss, dass die Mieterhöhung in Ordnung ist. Vor der Klage kannst du ihm natürlich sagen, dass du nicht zustimmst, musst du aber nicht.

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