Sind Gartenpflegekosten trotz exkl. Gartennutzung durch VM auf Mieter umgelegbar?

    Guten Abend.

    Meine Frage:
    Können die Gartenpflegekosten im nachfolgend skizzierten Fall anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese laut Mietvertrag kein Nutzungsrecht haben?

    Sachverhalt:
    Wir (verheiratetes Paar) wohnen zu zweit in der Erdgeschosswohnung eines Dreiparteienhauses zur Miete.
    Im 1. Obergeschoss wohnen die Eigentümer und Vermieter.
    In der Kellergeschosswohnung wohnt eine weitere Partei, ebenfalls zur Miete.

    Kellergeschoss 1 Person Mieter 64 qm
    Erdgeschoss 2 Personen Mieter 98 qm
    1. Obergeschoss 2 Personen Vermieter / Eigentümer 98 qm[/U]
    Objekt 5 Personen [Stand: 20.02.2015] 260 qm

    Das Grundstück misst rd. 729 qm. Der Objektgrundriss beträgt ca. 120 qm. Der Garten etwa 609 qm.

    Gartenpflegekosten sind im Mietvertrag als Betriebskosten (Umlage gemäß Wohnungsfläche) aufgeführt.

    Wir haben den Garten nicht gemietet, weder (wohnungsflächen-)anteilig noch in Gänze.
    Der Garten wird exklusiv von den Vermietern / Eigentümern genutzt.

    Um in die Wohnung zu gelangen, begehen wir das Grundstück unmittelbar an der Hauswand entlang auf einem gepflasterten Weg.
    Weder der Garten noch etwaige Rasenflächen, Beete oder Ähnliches werden von uns durchschritten / durchquert bzw. anderweitig in Anspruch genommen.
    Wir nutzen den Garten demgemäß in keiner Weise, außer um im Zuge der zuvor skizzierten Beschreibung in die Wohnung zu gelangen.
    Von den 1501,32 Euro Gartenpflegekosten wollen uns die Vermieter 98 von 260 = 565,88 € belasten. [Vorjahr = 2012/13 (erstmalig): 233,69 Euro; zuvor sind uns acht Jahre lang (von 2004/05 bis einschließlich 2011/12) keine Gartenpflegekosten belastet worden / auf uns umgelegt worden.]

    Vielen Dank und ein erholsames Wochenende.

    Hallo Ohmstede42,
    wenn im MV die Kosten der Gartenpflege oder Übernahme der Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung vereinbart wurde, kann der VM die ihm tatsächlich entstandenen Kosten mietflächenanteilig auf die Mieter (und sich selbst!) umlegen. Ob Ihr den Garten nutzt oder auch nicht, spielt dabei keine Geige.
    Ebenso isses bspw. mit einem Hochhaus, wo die Fahrstuhlkosten auch auf den EG-Mieter, der den Fahrstuhl sein Leben lang nie benutzt, umgelegt werden können.

    Zitat

    Der Garten wird exklusiv von den Vermietern / Eigentümern genutzt.


    In welcher Form, als Nutz- oder Ziergarten? Wenn der Vermieter in diesem Garten Ackerbau betreibt, ist das natürlich seine Privatangelegenheit.

    Hallo,

    ich würde auch davon ausgehen, dass die Umlage rechtens ist. Ob ihr euch an der Hauswand entlangschleicht oder nicht, spielt da keine Rolle.

    Auch wenn ihr den Garten nicht aktiv nutzt, so nutzt ihr ihn auf jeden Fall passiv, weil euch auf jeden Fall damit gedient ist, dass er nicht zuwuchert und euch die Sicht nimmt.

    Nur interessehalber: was heißt der Garten würde exklusiv vom Vermieter genutzt? Dürft ihr den Garten nicht benutzten oder tut ihr es nur nicht?

    Gruss
    H H

    Hallo,

    zu unterscheiden ist hier ganz klar die Regelung in der Form dass ausschließlich der Vermieter den Garten nutzt, es handelt sich hier nicht um gemeinschaftliche Grünflächen, somit ist die Umlage rechtlich äußerst fraglich!

    Wäre der Zugang, Übergang, Teilnutzung, möglich, wäre die Umlage unstrittig, doch ist es einzig der Vermieter der den Garten betritt so wie das geschildert ist.

    Gibt es eine Zuwegung zu z. B. Garagen oder Schuppen die, die Mieter nutzen?

    Wenn nicht ist in jedem Fall die Umlage strittig! Siehe hier:

    Die Kosten der Gartenpflege darf der Vermieter nur für den Teil des Gartens umlegen, der allen Mietern zugänglich ist. Nutzt der Vermieter einen Teil des Gartens ausschließlich selbst, muss er den entsprechenden Kostenanteil alleine tragen (AG Hamburg 49 C 1977/94 WM 95, 652).

    Gartenpflegekosten sind den Mietern nur insoweit anzulasten, als es die Pflege des sämtlichen Mietern zugänglichen Gartenbereichs mit Ausnahme des vermieterseits privat genutzten Gartens betrifft.

    Gruß

    BHShuber

    Einmal editiert, zuletzt von BHShuber (21. Februar 2015 um 09:38)

    Exklusive Nutzung durch den Vermieter bedeutet, dass der Mietvertrag keine Nutzungsvereinbarung enthält, der Garten mithin nicht gemietet wurde, m.a.W. kein Teil der Mietsache ist. (siehe Fall-Skizzierung). Meine Formulierung „Unmittelbar an der Hauswand“ soll verdeutlichen, dass wir nicht erst eine halbe/ganze Weltreise durch den Garten mäandernd vollführen, um in die Wohnung zu gelangen, sondern der beschrittene Weg eher reißbrettartig daherkommt (was durchaus zeitökonomisch ist).

    Der Zugang ist möglich, da sich Haus- und Wohnungstür an der Rückseite/straßenabgewandten Seite des Gebäudes befinden. Ansonsten müssten wir als Fassadenkletterer die Wohnung über den Balkon zu erreichen suchen.
    Deshalb: zugänglich: ja; Teilnutzung/Nutzung: nein.
    Zuwegung: ebenfalls Fehlanzeige, der Schuppen, die Terrasse usw. werden exklusiv vom Vermieter genutzt.

    Gruß
    Ohmstede42

    Hallo,

    für mich bleibt es dabei, dass der Garten von euch genutzt wird, zumindest optisch. Auch in einer Wohnanlage sind die Grünflächen nicht explizit vermietet, werden von den Mietern nicht aktiv genutzt und dennoch kann die Gartenpflege umgelegt werden.

    Etwas anderes wäre es sicherlich, wenn der Garten eingezäunt ist und nur vom Vermieter betreten werden kann. Die Frage, ob euch die Nutzung (z.B. dass ihr euch mal in den Garten setzt) explizit verboten wurde hast du nicht beantwortet.

    Aber du hast dich in deiner Rechtsauffassung scheinbar schon festgelegt, also werde ich mich ab jetzt raushalten. Du kannst es ja riskieren und dich gegen die Umlage zur Wehr setzen.

    Gruss
    H H

    Dies ist meine Meinung und keine Rechtsberatung

    Zitat von Ohmstede42

    Der Garten wird als Ziergarten genutzt.

    Und damit ist der Drops geluscht. Die Pflegekosten eines Ziergartens sind umlagefähig, auch wenn der Mieter diesen Garten nicht betritt. Anders wäre es nur, wenn es ein Nutzgarten mit ausschließlicher Nutzung durch den Vermieter wäre.

    Kann es sein, dass in der von Ihnen exemplarisch angeführten Wohnanlage kein "asymmetrisches Nutzerverhalten" von Vermieter und Mieter(n) vorliegen würde. Dies erschiene mir ein nicht unwesentliches Detail bei der Sachverhaltsbeurteilung zu sein.
    Dennoch vielen Dank für die Ihrerseits dem Thema entgegengebrachte Empathie und Ihr Bemühen.

    MfG
    Ohmstede 42

    Zitat von Ohmstede42

    kein "asymmetrisches Nutzerverhalten" von Vermieter und Mieter(n) vorliegen würde. Dies erschiene mir ein nicht unwesentliches Detail bei der Sachverhaltsbeurteilung zu sein.


    Und was soll das denn jetzt sein? Ich habe eher den Verdacht, dass du dich vor den Kosten drücken willst, die laut Betriebskostenverordnung zu den umlegbaren gehören. Egal ob symmetrisch oder nicht.

    Zitat von Mainschwimmer

    Und was soll das denn jetzt sein? Ich habe eher den Verdacht, dass du dich vor den Kosten drücken willst, die laut Betriebskostenverordnung zu den umlegbaren gehören. Egal ob symmetrisch oder nicht.

    Ich vermutete, das würde sich aus dem Kontext des bislang Geschriebenen quasi selbst erklären - nun gut.

    Asymmetrisch: Die Bewohner des Objekts haben keine identischen Rechte und Pflichten hinsichtlich der Gartennutzung (der eine darf den Garten nutzen (im vorliegenden Fall der Vermieter und Eigentümer, der eine von drei Mietparteien des Hauses ist), der/die anderen nicht (die Mieter des Hauses, hier: die beiden anderen Wohn-Parteien)
    Symmetrisch: Die Bewohner des Objekts haben identische Rechte und Pflichten hinsichtlich der Gartennutzung; entweder dürfen alle den Garten nutzen oder keiner, es gibt keine Ungleichbehandlung/Privilegierung hinsichtlich der einzelnen Parteien.
    Ich hoffe, die Erläuterung ist hinreichend erhellend.
    Vielen Dank.

    Die Bewohner des Objekts haben identische Rechte und Pflichten hinsichtlich der Gartennutzung; entweder dürfen alle den Garten nutzen oder keiner, es gibt keine Ungleichbehandlung/Privilegierung hinsichtlich der einzelnen Parteien.

    Sie bringen es auf den Punkt. Das ist völlig korrekt. Alles andere ist Bla-bla.

    Zitat von Kolinum

    entweder dürfen alle den Garten nutzen oder keiner, es gibt keine Ungleichbehandlung/Privilegierung hinsichtlich der einzelnen Parteien.


    Das ist so nicht richtig. Die anfallenden Kosten für einen reinen Ziergarten sind umlagefähig. Erst wenn der Vermieter daraus einen Nutzgarten macht und z.B. Bohnen anbaut, ist das sein alleiniges Vergnügen und nicht umlegbar.

    Zitat von Kolinum

    Die Bewohner des Objekts haben identische Rechte und Pflichten hinsichtlich der Gartennutzung; entweder dürfen alle den Garten nutzen oder keiner, es gibt keine Ungleichbehandlung/Privilegierung hinsichtlich der einzelnen Parteien.


    Nöö. Bzgl. Gartennutzung muss ich als VM nicht alle Mietverträge gleich halten.

    Zitat von Mainschwimmer

    Und damit ist der Drops geluscht. Die Pflegekosten eines Ziergartens sind umlagefähig, auch wenn der Mieter diesen Garten nicht betritt. Anders wäre es nur, wenn es ein Nutzgarten mit ausschließlicher Nutzung durch den Vermieter wäre.

    Genau so ist das. Was wäre, der VM läßt den Garten verkommen, Du als M. mußt Dir einen verwilderten, verkommenen Garten ansehen,
    würde Dir das gefallen? Mit Sicherheit wäre da eine Mietminderung angesagt. Also, Garten wird auf Kosten aller gepflegt.(Es sei denn,
    es ist der Gemüsegarten des VMs)

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