Tapeten entfernen beim Auszug

    Ich vermiete ein 6-Familienhaus auf dem Lande. Beim Mieterwechsel entsteht nach meiner Erfahrung in der Regel das Problem, dass die ausziehende Partei die Meinung vertritt, dass sich die Wohnung in einem nicht renovierungsbedürftigen Zustand befindet, wohingegen der Wohnungsinteressent (und der Vermieter - ich) der gegenteiligen Meinung sind. Ich habe die Sache überspitzt formuliert. Gegen diesen Umstand und den daraus entstehenden Problemen für den Vermieter helfen auch die bestformulierten Mietverträge nichts.

    Meine Idee mündet deshalb in Absatz 4 des "§15 - Schönheitsreparaturen durch den Mieter" meines Mietvertrages. Eine derartige Formulierung habe ich noch in keinem Mietvertrag gesehen.

    Nach meiner Erfahrung stellt es für mich den optimalen Zustand dar, wenn der ausziehende Mieter alle Tapeten entfernt und der neue Mieter ohne Tapeten einzieht.

    Ich wäre für eine kritische Einschätzung des §15, Abs. 4 meines Mietvertrages dankbar.

    Konstruktive Verbesserungsvorschläge der Absätze 1 bis 3 nehme ich ebenfalls dankbar entgegen.

    § 15 – Schönheitsreparaturen durch den Mieter

    1. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, soweit und sobald sie durch seinen Mietgebrauch erforderlich sind.
    2. Die Schönheitsreparaturen sind in mittlerer Art und Güte auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken. Das Übertapezieren von tapezierten Flächen und das Streichen von nicht tapezierten Wänden sind nicht gestattet. Fenster, Fensterbänke, Türen und Heizkörper dürfen vom Mieter nicht überstrichen, sondern nur gereinigt werden.
    3. Die Farbgebung der Wände und Decken muss zum Ende des Mietverhältnis so sein, dass sie dem üblichen Geschmacksempfinden entspricht, also in neutralen, hellen, deckenden Farben oder Tapeten ausgeführt sein, sofern der Mieter die Farbgebung gegenüber dem Zustand bei Übernahme verändert hat.
    4. Alternativ zum Streichen der Wände und Decken genügt es, wenn der Mieter beim Auszug sämtliche Tapeten in der Wohnung entfernt.

    Die Situation bei mir ist in zweierlei Hinsicht anders:

    1. Mein Absatz 4 ist eine optionale Kann-Bestimmung (Beachte das einleitende Wort "Alternativ"). Der Mieter kann sich also aussuchen, ob er die renovierungsbedürftigen Räume renoviert oder ob er lediglich in allen Räumen die Tapeten entfernt.

    2. Jeder Mieter erhält bei mir die Wohnung bei Einzug stets in untapeziertem Zustand. (hatte ich vergessen zu erwähnen)

    Ich denke die Situation, die dem genannten Urteil zugrunde liegt, ist gänzlich anders.

    Was ich eigentlich anstrebe ist überspitzt formuliert: Der neue Mieter tapeziert bei Einzug und entfernt bei Auszug alle Tapeten.

    Hallo Padrone,

    Zitat von Padrone

    und entfernt bei Auszug alle Tapeten

    und genau dies kannst du nicht erreichen, das funktioniert nicht, wie bereits gesagt wurde.

    Die Formulierung "alternativ" die Tapeten zu entfernen mag vielleicht in Ordnung sein, weil du den Mieter nicht benachteiligst indem er die Wahl hat. Aber letztlich hast du damit dein Ziel nicht erreicht, da du nichts dagegen tun kannst, wenn der Mieter die Wohnung mit Tapeten hinterlässt.

    Zitat von Padrone

    Mieter erhält bei mir die Wohnung bei Einzug stets in untapeziertem Zustand

    In Ordnung, das kannst du machen. Aber du kannst den Mieter nicht zwingen, am Ende der Mietzeit die Tapeten wieder zu entfernen. Grund ist, dass Tapezieren nicht wie eine Beschädigung angesehen werden kann, für die der Mieter verantwortlich gemacht werden könnte, sondern das Dekorieren (z.b. Tapezieren) gehört zur vertragsgemäßen Nutzung (also gemäß dem Zweck des Wohnens) der Wohnung.

    Zitat von Padrone

    Konstruktive Verbesserungsvorschläge der Absätze 1 bis 3 nehme ich ebenfalls dankbar entgegen.

    Wie du es auch drehst und wendest, bei einer wirksamen Klausel zur Schönheitsrenovierung muss es zwingend immer auf den objektiven Zustand der Wohnung ankommen. Das bedeutet, man kann niemals zwingend eine frisch renovierte Wohnung vom Mieter zurück bekommen, sondern es hängt vom Zustand ab.

    Zitat von Padrone

    die ausziehende Partei die Meinung vertritt, dass sich die Wohnung in einem nicht renovierungsbedürftigen Zustand befindet

    Es kann sein, dass der Mieter recht hat, es kann aber auch sein, dass du recht hast, das können wir hier nicht wissen. Es kommt auf eine objektive Beurteilung des Zustandes an, sowie auch des Umstandes, wie lang die zuletzt durchgeführte Renovierung zurück liegt. Ein Gericht würde im Streitfall einen Fachmann in die Wohnung schicken, der hierüber seine objektive Einschätzung abgibt.

    Mir ist klar, dass ich es durch meinen eigentlich optionalen Absatz 4 nicht erzwingen kann, dass der Mieter bei Auszug alle Tapeten entfernen muss. Mir geht es eher darum, dem ausziehenden Mieter eine Alternative anzubieten, mit der er leben kann. Für mich als Vermieter ist das in jedem Fall optimal.

    Das Recht des Vermieters, bei Auszug feststellen zu lassen, ob der ausziehende Mieter die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen oder nicht renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen hat, ist eher theoretischer Natur. Bis der Rechtsweg so weit beschritten ist, dass ein Gutachter den Zustand einzelner Räume feststellt, dürfte in coronafreien Zeiten mindestens ein Jahr vergangen sein, wenn es schnell geht. Das heißt, ich kann dann schon mal 1 Jahr Mietausfall einplanen. In Corona-Zeiten dürften das eher 2 Jahre werden.

    Zitat von Padrone

    ob der ausziehende Mieter die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen oder nicht renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen hat, ist eher theoretischer Natur

    Diese Überlegung von dir ist nicht besonders weitsichtig. Denn wenn irgend ein Zweifel besteht über en Zustand oder sich dieser nicht mehr feststellen lässt, dann neigen die Gerichte in aller Regel zu einer Entscheidung zugunsten des Mieters. Daher ist es für dich als Vermieter umso wichtiger, den Zustand möglichst genau in einem Übergabeprotokoll zu dokumentiern.

    Überprotokolle dürften nur dann vor Gericht verwertbar sein, wenn auch der Mieter unterschreibt. Warum sollte der allerdings unterschreiben, wenn er für ihn unschöne Formulierungen, wie z.B. Küche ist renovierungsbedürftig, vorfindet.

    Wenn sich der Rechtsweg nach ein oder zwei Jahren dem Ende zuneigt, wird in der Regel ein außergerichtlicher Vergleich geschlossen. Außerdem ist der eigentliche Streitwert, die Kosten für das Entfernen der Tapeten, nicht allzu hoch.

    Bevor ich mir da die Nerven ruiniere, reiß ich die Tapeten dann lieber wieder selbst runter.

    Der Mieter bekommt eine nicht tapezierte Wohnung und soll verpflichtet werden die Wohnung zu tapezieren? Das funktioniert nur mit Ausgleich.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

    Zitat von darkshadow

    Der Mieter bekommt eine nicht tapezierte Wohnung und soll verpflichtet werden die Wohnung zu tapezieren? Das funktioniert nur mit Ausgleich.

    Ist das wirklich wahr? Das höre und lese ich in dieser Strenge jetzt zum ersten Mal.

    Muss ein Vermieter dem zukünftigen Mieter tatsächlich einen Ausgleich gewähren, wenn die Wohnung untapeziert ist und im Mietvertrag steht, dass die Wohnung vor Einzug tapeziert werden muss?

    Angenommen, das wäre so.

    1.) Darf der Vermieter dann wenigstens bei Auszug darauf bestehen, dass der Mieter alle Tapeten wieder entfernt?

    2.) Um welche Summe geht es da, bei einer 80 qm- oder 100 qm-Wohnung?

    Tapezieren zu verlangen ohne Ausgleich würde bedeuten, dass der Mieter verpflichtet würde, auf seine Kosten die Mietsache zu verbessern. Das kann ein Vermieter nicht verlangen. Genau wie er nicht verlangen kann, dass der Mieter bei Einzug streichen muss.

    Welche Summe angemessen ist, ist schwer zu sagen. Je nach Region unterscheiden sich die Handwerkerpreise ja auch. Bei uns liegen da Handwerkerpreise incl Nebenarbeiten wie Spachteln, Türen Abkleben,... zwischen 2000€ und 2500€.

    Warum willst du, dass Tapeten bei jedem Mieterwechsel heruntergerissen werden? In der Regel muss man für ein vernünftiges Ergebnis dann immer wieder Reste mühsam entfernen und die Wände spachteln. Der Rest des Mehrfamilienhauses freut sich dann über randvolle Restmülltonnen bis zur Leerung.

    Zitat von Padrone

    wenn die Wohnung untapeziert ist und im Mietvertrag steht, dass die Wohnung vor Einzug tapeziert werden muss?

    Ja, das würde nur mit Ausgleich funktionieren, wenn überhaupt.

    Wahrscheinlich wird es aber eher darauf hinaus laufen, dass die Klausel unwirksam ist, in der ein Mieter zum Tapezieren gezwungen werden soll.

    Leider hast du Vorstellungen, die sich juristisch so nicht durchsetzen lassen werden. Ich wiederhole nochmal. Du kannst einem Mieter zwar eine Wohnung ohne Tapete übergeben. Aber du kannst ihn weder zwingen, dass er tapezieren muss, noch kannst du ihn zwingen, selbst angebrachte Tapeten bei Auszug zu entfernen. Das funktioniert nicht, weil es eine Benachteiligung für den Mieter wäre!

    Du musst uns nicht glauben, wir sind ein Laienforum. Aber ich bin sehr sicher, dass dir das eben gesagte ein Anwalt bestätigen würde. Daher nimm bitte die Beratung bei einem Anwalt in Anspruch. Wir würden uns hier nur immer wieder wiederholen.

    Noch einmal mit anderen Worten in der Hoffnung, dass du das Prinzip dann verstehst: Ein Mieter darf nicht in der Weise benachteiligt werden, wodurch du als Vermieter besser gestellt werden würdest. Das würde allen Grundprinzipien des Mietrechts widersprechen.

    Zitat von Padrone

    Darf der Vermieter dann wenigstens bei Auszug darauf bestehen, dass der Mieter alle Tapeten wieder entfernt?

    Nein, ein klares eindeutiges Nein. Und genau das beweist das o.g. Urteil. Der Mieter würde benachteiligt werden. Das darf nicht sein.

    Schau dir mal die Paragraphen §535 BGB und §538 BGB genau an. Du musst kein Jurist sein um heraus lesen zu können, dass normalerweise der Vermieter für die Schönheitsrenovierungen verantwortlich ist. Der BGH hat die Übertragung der Pflicht daher nur unter bestimmten Bedingugen zugestanden, wenn ein Mieter nicht benachteiligt ist. Aus diesem Grund darf man nicht alles im Vertrag vereinbaren, was man gerne hätte.

    Ich muss das jetzt erst mal verdauen. Ich denke, eure Aussagen werden stimmen und ich muss mir über mein weitere Vorgehensweise, insbesondere auch die Formulierungen im Mietvertrag, erst mal klar werden.

    Unter Berücksichtigung der neuen Erkenntnisse werde ich mir auch nochmal die Formulierungen in den Mietverträgen von Haus & Grund ansehen.

    Hallo!

    Zitat von Padrone

    Ich muss mir über mein weitere Vorgehensweise, insbesondere auch die Formulierungen im Mietvertrag, erst mal klar werden.

    Warum selber einen Mietvertrag erstellen, nicht ganz klar? Der deutsche Mieterbund

    bietet einen Mietvertrag zum Download an:

    Mietvertrag - Deutscher Mieterbund

    Das wäre wesentlich besser als eigene Formulierungen, die jedes Gericht bei

    Klage zerlegt. Selbst für die Hausordnung gibt es ein Muster:

    Hausordnung - Deutscher Mieterbund

    Gruß



    Zitat von Padrone

    Dann wäre ich wohl der einzige Vermieter, der seinen Mietvertrag vom Mieterbund bezieht.

    Nö, ganz sicher nicht. Es gibt auch Vermieter (z.B. meinen vorherigen), der sich in die Lage von Mietern versetzen kann und den Mietvertrag des Mieterbundes verwendet. Und daran muss sich dann auch der Nach- oder Neubesitzer halten.

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