Wohnungsbesichtigung für Nachmieter – Rechte von Vermieter & Mieter

Wie oft und zu welchen Zeiten Termine zulässig?

Wohnungsbesichtigung für Nachmieter – Rechte von Vermieter & Mieter

Wenn ein Mieter aus der Mietwohnung in Kürze auszieht, hat der Vermieter in der Regel ein Interesse daran, die Wohnung möglichst ohne zeitliche Unterbrechung weiter zu vermieten. Daher wird der Vermieter in der Praxis während der noch laufenden Mietzeit die Suche nach einem geeigneten Nachmieter antreten, der wiederum ein Interesse daran hat, die Wohnung möglichst frühzeitig zu besichtigen.

Nimmt die Anzahl der Besichtigungen durch den Vermieter und mögliche Nachmieter überhand wird sich der gegenwärtige Mieter früher oder später zu Recht die Frage stellen, was er im Rahmen solche Besichtigungen zur Weitervermietung des Wohnraums ertragen muss und in welchen Fällen er sich gegen (weitere) Besichtigungen wehren kann. Denn keiner hat gerne Fremde in den eigenen vier Wänden – erst recht nicht, wenn sie in Scharen daherkommen. Doch wann darf der Mieter sagen, dass er die Schnauze voll hat und was muss er tatsächlich an Wohnungsbesichtigungen dulden?

Muss ich Vermieter, Makler, Mietinteressenten und Co. in meine Wohnung lassen?

Laut Grundgesetz hat jeder Mieter das Recht auf Privatsphäre (BVerfG) und somit auch das Recht in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden. Der Mieter muss aber grundsätzlich Wohnungsbesichtigungen dulden und selbst im Winter eine Besichtigung bei Tageslicht ermöglichen.

Für Besichtigungen muss jedoch immer ein konkreter sachlicher Grund vorliegen (BGH, 04.06.2014 –VIII ZR 289/13 und AG Hamburg, 23. 02. 2006 –49 C 513/05). Sein Besichtigungsrecht muss der Vermieter schonend ausüben: rechtzeitig vorher ankündigen, zu annehmbaren Zeiten kommen, kurzer Verbleib in der Wohnung gewährleisten und bei Weitervermietung die Zahl der Interessenten und Termine begrenzen.

Annehmbare Gründe für eine Wohnungsbesichtigung

  1. Weitervermietung nach Wohnungskündigung
    Meist liegt der Grund der Veranlassung einer Wohnungsbesichtigung im Wunsch des Vermieters die Wohnung weiter zu verkaufen oder weiter zu vermieten. Besichtigungen durch Nachmieter muss der Mieter aber grundsätzlich nur dann hinnehmen, wenn das Ende des Mietverhältnisses mit hinreichender Sicherheit feststeht (AG Ibbenbühren, WM 1991, 360). Bei Neuvermietung muss die Kündigung also bereits ausgesprochen und gültig sein. Nur dann darf eine Wohnungsbesichtigung mit Vermieter und Co. durchgeführt werden (AG Freiburg (Breisgau), 24. 11. 1982 – 1 C 630/82). Gilt auch nicht, wenn Streit über die Wirksamkeit einer bereits ausgesprochenen Kündigung besteht (AG Ibbenbüren, 04. 01.1991 – 3 C 1078/90).
  2. Wohnungsverkauf
    Es gehört zu der Nebenpflicht des Mieters Kaufinteressenten Eintritt zu gewähren (LG Frankfurt a.M., 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01).
  3. Begutachtung von Mängeln
    Wenn eine Mängelanzeige vom Mieter gemacht wird, steht dem Vermieter das Recht zu, die Mängel zu begutachten, um gegebenenfalls Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel zu veranlassen (AG Schöneberg, 26. 04. 2013 – 18 C 147/12). Im selben Zuge muss Handwerkern, Architekten etc. Zutritt zur Wohnung gewährt werden (LG Frankfurt a.M., 05. 2002 – 2/17 S 194/01). Wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt und gesehen hat, so besteht kein erneutes Besichtigungsrecht (LG Berlin, 20.05.1994 – 63 S 39/94).
  4. Planung von Modernisierungsmaßnahmen
    Vermieter muss sich ein Bild vom Zustand der Wohnung machen dürfen (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.03.2010 – 16 C 59/09). Auch bei Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter seinen Vermieter und Co. einlassen (555d Abs.1 BGB).
  5. Begründeter Verdacht auf vertragswidrige Nutzung
    Beispiel: Unerlaubte Untervermietung
  6. Begründeter Verdacht auf Verletzung der Sorgfalts- und Obhutspflichten
    Beispiel: Vermüllung bzw. Verwahrlosung der Wohnung (AG Ibbenbüren, 01.09.1998 – 13 C 77/97).
  7. Abgaswegprüfung
    Auch Schornsteinfeger müssen die Wohnung des Mieters betreten können (AG Bremen, 20.02.2014 – 9 C 0579/13, 9 C 579/13).

Keine Gründe für eine Wohnungsbesichtigung:

  • Reine Neugier
  • Wechsel der Hausverwaltung
  • Zweijährige routinemäßige Prüfung wie früher vorgesehen (LG Stuttgart, 08. 01. 1985 13 S 358/84 und AG Münster, 08. 02. 2000 – 28 C 6492/99).
    Der Bundesgerichtshof urteilte, dass dieses gegen das Recht des Mieters „in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden“ verstoßen würde (BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13).
  • Ablesung der Zählerstände: Dem Vermieter steht hier kein Besichtigungsrecht zu aber das Recht die Wohnung zu betreten (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, 27. 10. 2014 und LG Fulda, 08. 02.1989 – 2 S 143/88).

Sind spontane Besuche des Vermieters gerechtfertigt?

Besichtigungen müssen vom Vermieter immer schriftlich angemeldet werden! Die einzige Ausnahme gilt, wenn Gefahr für das Mietobjekt droht wie Feuer, Wasserschaden oder eingefrorene Rohre. Dann dürfen Vermieter sich für die Abwehr von Gefahren der Mietsache einsetzen.

Tipp: Ist der Mieter für mehrere Tage oder Wochen abwesend, sollte dem Vermieter eine Person mit Zweitschlüssel genannt werden, die ihm im dringenden Fällen Zutritt zur Mietwohnung gewährt. Der Mieter kann ansonsten für entstandene Schäden haftbar gemacht werden. Das Aufbrechen der Tür darf der Vermieter jedoch nur mit Polizei und Feuerwehr vornehmen.

Ansonsten müssen Wohnungsbesichtigungstermine mindestens 2 Tage im Voraus angekündigt sein. Bei berufstätigen Mietern mindestens drei Tage im Voraus (LG Frankfurt, 24. Mai 2002 – 2/17 194/ 01 -, NZM 02, 696). Ein älteres Urteil beruft sich auf einen angemessenen Zeitraum zwischen Benachrichtigung und Besichtigung von mindestens 24 Stunden (AG Köln, WM 1986, 86). Bei weniger dringenden Fällen ist die Ankündigung des Besuches auch eine oder zwei Wochen vorher vertretbar. (AG Berlin-Mitte, 18.12.2008 – 7 C 187/07 und AG Coesfeld, 15. 10. 2013 – 4 C 210/13).

Darf der Vermieter sich eigenmächtig Zutritt zu meiner Wohnung verschaffen?

Auch wenn dem Vermieter unter bestimmten Umständen das Recht zum Einlass in die Wohnung zusteht, darf er sich nicht gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffen. Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters, dann übt er laut BGB verbotene Eigenmacht aus und begeht damit Hausfriedensbruch. In diesem Fall darf der Mieter sich zur Wehr setzen und die Polizei einschalten.

Was passiert, wenn ich meinem Vermieter und Co. den Einlass verweigere?

Verweigert der Mieter den Eintritt in die Wohnung, besteht darin kein Kündigungsgrund – der Vermieter muss den Rechtsweg nehmen, um sein Recht durchzusetzen. Zwar kann der Mieter in Ausübung seines Hausrechts grundsätzlich dem Vermieter sowie den Mietinteressenten den Zutritt zur Wohnung verweigern, allerdings besteht in diesem Fall die Gefahr, dass sich der Mieter so Schadenersatzforderungen (bspw. für die Kosten der Besichtigung und eventuelle Mietausfälle) aussetzt.

Sind Klauseln zur Wohnungsbesichtigung im Mietvertrag gültig?

Oftmals enthält der Mietvertrag eine Regelung, in der die Gründe für mögliche Besichtigungen, deren Ausmaß und die Pflicht zur Duldung durch den Mieter als vertragliche Nebenpflicht näher geregelt sind. Allerdings dürfen solche Regelungen in Formularmietverträgen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB), ansonsten ist die entsprechende Klausel unwirksam. Auch wenn eine Klausel dazu im Mietvertrag vorhanden ist, aber diese in ihrer Art und Weise unwirksam ist – steht dem Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Einschränkungen ein Besichtigungsrecht zu.

Unzulässige Klauseln im Mietvertrag zur Wohnungsbesichtigung:

Wenn eine Klausel im Mietvertrag dem Vermieter folgende Rechte einräumt, ist sie unzulässig:

  • Vermieter darf die Wohnung besichtigen ohne Angabe konkreter annehmbarer Gründe.
  • Vermieter darf die Wohnung mit eigenem Schlüssel eigenmächtig betreten.
  • Vermieter darf tägliche mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchführen.
  • Vermieter steht der Zutritt zur Wohnung wegen allgemeiner „Überprüfung des Wohnungszustandes“ zu.
  • Pauschales Besichtigungsrecht zum Beispiel von 9-20 Uhr.

Zulässige Klausel im Mietvertrag zur Wohnungsbesichtigung

Der Mietvertrag kann Regelungen über das Besichtigungsrecht enthalten. Solche Regelungen sind zulässig, sofern sie keine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalten und im Rahmen der gesetzlichen Bedingungen ausgestaltet ist. Beispiel für eine zulässige Klausel:

„Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache können wochentags nach Vorankündigung (24 h) in der Zeit von 10.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 19.00 Uhr erfolgen“

Besichtigungszeiten

Die üblichen Besichtigungszeiten gelten werktags zwischen 10-13 Uhr und 16-18 Uhr. Sonn- und Feiertage sind tabu. Gleiches gilt für Besichtigungen zu unüblichen Besuchszeiten, beispielsweise sehr früh morgens oder nachts. Besichtigungen an einem Samstag dürfen pauschal nicht abgelehnt werden, da Samstag ebenfalls als Werktag gilt (AG Köln, 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41).

Sofern der Mieter berufstätig ist, ist dies auch bei der Wahl der Zeiten für Besichtigungen zu berücksichtigen. Hier bietet sich eine Besichtigung in der zumutbaren Feierabendzeit zwischen 19:00 Uhr und 21:00 Uhr an. Ebenso muss Rücksicht auf die Ruhezeiten genommen werden, die meist in der Hausordnung der Immobilie niedergeschrieben sind.

Die Gerichte sind sich über die zulässigen Uhrzeiten für Wohnungsbesichtigungen nicht immer ganz einig. Einige erachten nur dir Zeit von 10- 18 Uhr als zulässig (AG Coesfeld, 15. 10. 2013 – 4 C 210/13). Andere geben nur die Zeit nach 19 Uhr an (LG Frankfurt a. M., 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01) oder unterbinden Besichtigungen in der Mittagszeit von 13-15 Uhr (AG Ansbach, 12. 11. 2013 – 3 C 1238/13).

Zulässige Anzahl von Besichtigungen

Der Mieter muss Besichtigungen der eigenen Wohnungen überwiegend dulden, aber nicht beliebig oft. Es gibt zwar keine verbindliche Obergrenze für eine zulässige Anzahl an Besichtigungen, jedoch haben sich viele Gerichte bereits mit der Frage beschäftigt.

Die Rechtsprechung hat in zahlreichen Urteilen herausgearbeitet, dass es ausreichend ist, wenn der Mieter Besichtigungen ein bis zweimal pro Woche für 2-3 Stunden duldet (LG Kiel, WM 1993, 52 und LG Frankfurt a. M., NZM 2002, 696). Das Landgericht Frankfurt hält Besichtigungen dreimal monatlich von 19-20 Uhr für jeweils 30-45 Minuten für zumutbar (LG Frankfurt a. M., Az.: 2/17 S 194/01). Das Landgericht Kiel entschied mit Urteil vom 01.06. 1992 – 1 S 26/91, dass es nicht vertragswidrig ist, wenn Besichtigungen vom Mieter nur einmal pro Woche geduldet werden.

Sofern der Mieter bereits eine Vielzahl von Besichtigungen zugelassen hat, wird dem Mieter hier mit steigender Zahl der Besichtigungen eine Verringerung der Zahl der Termine zu zusprechen sein (AG Hamburg, WM 92, 540, hier ein Sammeltermin pro Monat). Im Sinne einer schonenden Ausübung des Besichtigungsrechts sollte der Vermieter versuchen, anstehende Besichtigungen terminlich zu bündeln.

Wie viele Mietinteressenten muss ich als Mieter auf einmal dulden?

Die Vorstellung 20 oder gar mehr Personen auf einmal in seiner Wohnung einlassen zu müssen, bereitet vielen Mietern Bauchschmerzen. Vermieter dürfen tatsächlich Sammeltermine organisieren aber nur mit einer annehmbaren Anzahl an Miet- oder Kaufinteressenten. Die Anzahl der zu erwartenden Interessenten muss der Vermieter mit dem Mieter abstimmen.

Zudem hängt die zumutbare Anzahl an Personen auch unter anderem von der Größe der Wohnung ab. Allgemein heißt es, dass drei bis vier Personen in einem Sammelbesichtigungstermin für den Mieter zumutbar seien.

Wie lange dürfen sich Interessenten und Vermieter in meiner Wohnung aufhalten?

Haben Sie als Mieter dem Vermieter und Interessenten erst einmal Zutritt gewährt, so müssen Sie den Aufenthalt der fremden Menschen in ihrer Wohnung nicht zeitlich unbegrenzt dulden. Eine Besichtigung sollte in der Regel nicht länger als 30-45 Minuten andauern (LG Frankfurt a.M., 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01 und AG Hamburg, 21. 02. 1992 – 43b C 1717/91). Nach Ablauf der Zeit darf der Mieter höflich um das Verlassen der Wohnung bitten.

Rechte & Pflichten des Mieters bei der Wohnungsbesichtigung

Während der Wohnungsbesichtigung muss sich der Mieter nicht alles von Vermieter und Co. gefallen lassen. Trotzdem muss er aber auch einigen Pflichten nachkommen.

Mieter darf Ausweis der Interessenten verlangen

Der Mieter hat das Recht, die Namen der an der Besichtigung teilnehmenden Personen durch Vorlage eines geeigneten Dokuments zu erfragen und zu notieren (AG München, 17. 06. 1993 – 461 C 2972/93).

Zutritt in alle vermieteten Räume

Alle angemieteten Räume müssen für Vermieter und Co. zugänglich gemacht werden. Nur dann, können sie sich ein umfassendes Bild von dem Objekt machen.

Fotos ohne Genehmigung tabu

Fotos oder Videoaufnahmen der Wohnung dürfen durch die Mietinteressenten grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters angefertigt werden. Der Mieter muss das Fotografieren und Filmen während der Besichtigung also nicht dulden. Interessenten müssen sich die Erlaubnis für Aufnahmen beim Mieter vorher einholen (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, 19.05.2004, 15/11 C 592/03).

Vorsicht: Fotos werden im Zeitalter der Smartphones oft heimlich gemacht! Achten Sie darauf, dass die Gäste die Fotos nicht gegen ihren Willen schießen. Sprechen Sie die Interessenten ansonsten direkt darauf an und fordern Sie das Löschen der Aufnahmen.

Auf Mietmängel hinweisen

Mieter dürfen auf Mängel oder Nachteile der Wohnung hinweisen – jedoch nicht vorsätzlich, um die Vermietung oder den Verkauf der Wohnung zu gefährden. Ansonsten macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig. Auch das Veranlassen von Lärm rechtfertigt Schadensersatz,  wenn der Interessent aus diesem Grund von dem Erwerb der Wohnung Abstand nimmt und der Vermieter dadurch einen Vermögensnachteil erleidet (Bayerisches Oberstes Landesgericht, 10.07.2003 – 2Z BR 56/03).

Wohnung putzen

Kündigt sich eine Wohnungsbesichtigung an, so muss der Mieter keinen Grundputz der Wohnung vornehmen oder gar Fenster putzen. Sollte er seine Wohnung dem Vermieter aber in einem verwahrlosten Zustand präsentieren, so riskiert er eine fristgerechte oder fristlose Kündigung wegen Verletzung seiner Sorgfalts- und Obhutspflichten.

Schuhe ausziehen

Das Amtsgericht urteilte, dass es dem Mieter nicht zusteht vom Vermieter und den Interessenten zu verlangen, die Schuhe bei Eintritt in die Mietwohnung ausziehen zu müssen (AG München, 17.06.1993 – 461 C 2972/93). Es sei ihnen aber zuzumuten Überschuhe aus Plastik oder Stoff über zuziehen, wenn der Vermieter solche aushändigt und Überziehen auffordert.

Dürfen Mieter einen Termin zur Besichtigung der Wohnung absagen?

Ja, dem Mieter steht das Absagen von geplanten Wohnungsbesichtigungen zu. Bei Absage muss der Vermieter informiert und 2-3 Ausweichtermine genannt werden.

Eine Absage der Wohnungsbesichtigung begründet keine Kündigung seitens des Vermieters (Amtsgericht Erkelenz, 04.01.1985, 8 C 461/84). Der Mieter muss aber mit Schadensersatzforderungen rechnen, wenn die Weitervermietung sich dadurch erheblich verzögert. Der Vermieter ist dann in der Beweispflicht und muss nachweisen, dass ihm durch das Verhalten des Mieters ein Schaden entstanden ist.

Sollte der Mieter kurzfristig verhindert sein (Krankheit oder starker Geschäftsanfall), hat der Vermieter darauf Rücksicht zu nehmen.

Darf der Vermieter sich vertreten lassen?

Grundsätzlich ist die Wohnungsbesichtigung nur in Anwesenheit des Mieters zulässig – außer Mieter und Vermieter haben eine gesonderte Vereinbarung getroffen. Der Vermieter muss aber nicht zwingend erscheinen. Er darf sich mit Vorlage eines entsprechenden Nachweises durch einen Makler vertreten lassen. Der Vermieter steht auch in der Pflicht dem Mieter rechtzeitig mitzuteilen, wen er statt seiner Person zur Besichtigung schickt und welche Funktion sein Vertreter und eventuelle andere Personen haben.

Allgemeine Verhaltenstipps für Mieter bei Besichtigungen

  1. Lassen Sie niemals Besucher ohne Anmeldung in ihre Wohnung
  2. Nur den Personen, die für den Zweck der Wohnungsbesichtigung wichtig sind, sollte Zutritt gewährt werden. Handelt es sich um eine Mängelbegutachtung, ist die Anwesenheit eines Maklers beispielsweise nicht notwendig.
  3. Notieren Sie von jeder Person den Namen und ggfs. die Funktion
  4. Eine Besichtigung muss immer sachbezogen sein
  5. Mängelanzeige und Schimmelfleck im Bad? Dann muss der Vermieter und Co. nur das Bad zur Mängelbeseitigung betreten. Es steht ihnen kein Besichtigungsrecht der anderen Räume zu.
  6. Unterschreiben Sie nichts! Der Vermieter übergibt Ihnen bei Besichtigung der Wohnung ein Schriftstück? Unterschreiben Sie nicht direkt. Holen Sie sich zuvor Rat z.B. bei ihrem zuständigen Mieterverein.

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